避免房地产市场结构性失衡保障房进度是关键永恒

避免房地产市场结构性失衡 保障房进度是关键

保障房建设的如期推进，是目前避免房地产结构恶性失衡的措施。此外，土地和税收制度的改革也应借此窗口时间加快进度

9月19日，国务院总理温家宝主持召开常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作。这显然比扩大限购范围更为重要、更能触及本轮调控的实质，即：通过大规模增加保障房供应，扭转中国楼市在本轮调控之后可能出现的结构性失衡。

本轮行政性房地产调控以捆绑户籍、社保和纳税政策的商品住宅限购政策，有效地抑制了投资、投机性住房需求，使相关限购城市住宅市场迅速向刚需回归。

从官方最近的统计数据可以看出，在宏观层面，限购政策所发挥的另一效力，是改变了楼市资金的流向。

一方面，北京、上海等被限购的一线城市，住宅成交量明显低于去年均值，部分城市成交量降幅高达40%以上。这些限购城市虽未迎来房价绝对下降的拐点，但已明显步入房价涨幅收窄、甚至绝对不涨的拐点。

另一方面，今年前8个月，全国范围房地产投资和商品房销售面积仍然同比大涨，这些增长主要来自非限购的二三线城市。这说明限购所发挥的作用，是将前两年超发的货币一部分分流至二三线城市房地产市场。后者事实上充当了吸纳流动性的池子。

值得注意的是，在住宅限购的挤出效应下，商业地产正取代普通住宅，呈现出强烈的投资冲动。

目前，一些城市的土地供应结构已明显向商业地产倾斜。住宅用地非但在总量上被压缩，即便是在单宗土地出让时，也被要求配建部分商业性项目，这极有可能在源头上制造过剩。

而一些大企业旗下的商业项目也在迅速扩张，已超出公司实际运营能力。但他们承揽商业项目很多不是为了向地方政府换取住宅用地，就是为了虚注资产、放大公司融资举债能力，投机心态昭然。

由于商业地产不如住宅那样贴近民生，因而目前尚未引发调控关注，但正如一些业内人士所言，商业地产的风险正在累加，泡沫正在积聚。

一些业内人士开始担心，限购政策之后，城市房产成交量急剧下降，开发商购置土地和住宅项目开工的意向也在逐步萎缩，以致于到2013年第四季度至2014年全年，限购城市的商品住宅新增供应量或将降至历史冰点。

这个品牌对待中国市场应该更用心 届时，如果1000万套保障房不能如期竣工兑现，弥补市场供应的巨大缺口，中国普通住宅供应恐将步入一个超级短缺期。这可能将导致房价反弹压力骤增，使后续调控变得更加困难。事实上，类似的场景并不鲜见。从2003年开始，几乎每轮调控都是先调控需求，最后却减少了供应，致使每当调控退出，房价复又反弹。

因此，各地必须保证保障房建设的进度和质量，渡过这一时间窗口，让保障房接力可能出现的暂时短缺，房地产市场调控的主动权就不会失去。作为休克式疗法的限购政策，恰恰为这一重建过程赢得了一段宝贵时间。能否有效利用，决定着未来中国房地产改革的成败。

如前所述，保障房建设的顺利如期推进，是目前避免房地产结构恶性失衡的重大举措。除此以外，土地和税收制度的改革也应借此窗口时间加快实施进度。土地财政名不正言不顺，已成舆论众矢之的。而土地增值收税、房产保有环节税在国际许多国家成为惯例，美国地方级政府收入的70%均来自这类税收。

正如经济学家华生所言，当前我国已完全具备从土地财政转为税收财政的基础条件，而且并不需要进行大的税法变动。例如对个人非自住住宅恢复原暂缓征收的土地增值税，由于土地增值税边际税率达60%，再加上现行20%的财产转让个人所得税，由此可以完全封杀投机投资的空间。

若这一轮调控真能跳出以往窠臼，从抑制需求即限购为主的行政性调控出发，逐步向增加保障性住房供给深度转型，并且修复好房地产、土地制度的藩篱，重新理顺行业制度的根基，则意味着中国楼市从此走向健康发展的轨道，这也是公众对房地产调控下半场的期待。