南通科技三线地产X保障房新龙头贸易

事件：

前期我们对公司进行了调研，拜访公司高管，调研公司项目和业务。

我们把公司业务结构概括为“三线地产+X”（即3+X），X 为机床业务。

地产和机床主业在未来3 年都将发生基本面深刻变革，提高成长性。

地产主业的竞争优势和看点在于：南通市房地产唯一资本市场平台；开发区域集中于三线区域南通（经济发达、交通便利、不受限购影响）；南通地方政府保障房开发龙头企业；大股东为地方实力派国企。

作为地方实力派国企，公司在拿地、资金等方面具有明显优势。机床作为制造业在经济增长、就业、税收等方面有突出贡献，这将为地产主业的扩张成长创造良好条件（也是地产+X 模式的特质之一）。

观音山旧城改造项目将使得公司房地产发生拐点性质变。该项目是三线城市城市化的缩影，总建面468 万平，其中保障房160 万平，商品住宅200 万平，商业办公108 万平。11 年启动，15 年基本竣工。

目前公司通过持股 5%少量参与一级开发，大股东持股30%。作为地方实力企业和唯一房地产平台，我们预判公司将深度参与二级开发。

公司有望成为资本市场保障房开发新的龙头。通过10 年报经营计划、企业地位和优势推断，参考中证报5 月20 对南通国土房管官员的采访报道，公司有望获得观音山旧改中160 万平米保障房。

公司管理层看好机床业务前景，且确立了通过做大规模、提高产品档次的战略加快发展。除通能精机项目和技改外，再融资募投项目热加工中心已完成土地平整，预计12 年可投产。

公司为小市值公司，市值扩张的驱动因素将是观音山旧改项目中保障房拿地和开工、商品住宅和商业地产项目拿地和销售、机床扩产成功。

公司大股东已统一为南通产控集团，控股 37.6%。根据其官介绍，南通产控为南通市工商企业中唯一的国有独资企业，拥有土地192 幅、284.64 万平方米（4270 亩）。

我们看好南通房产市场，公司是南通经济和房地产发展代表性品种。

下属海安、海门、通州、启东、如东为全国经济百强县。通过已建成苏通大桥、在建崇启大桥、拟建沪通铁路，融入上海一小时经济圈。

预计 11、12、13 年EPS 分别为0.81、1.06 和1.42 元，其中，11 年地产贡献0.67 元，10 年报7 亿预售房款已锁定82%。下半年开盘的万濠华府2 期和翰林府销售额贡献12 年业绩，目前认购符合公司预期。

公司首次评级增持，值得关注，目标价待地产等业务新进展后确定。

风险提示：地产深度调整影响项目下半年预售，机床募投项目进度。

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