公交黄其森规模不是泰禾唯一追求的目标

黄其森:规模不是泰禾唯一追求的目标

泰禾是近几年来表现最为亮眼的房企之一。作为一家福建企业，在早早完成全国化布局后，其业绩开始迅速增长——2015年销售金额为323亿元，最近三年的销售金额复合增长率达61.4%。随着业绩的迅速提升，对于此前其高成本借贷、高价拿地的质疑也烟消云散。　　泰禾还顺应大势，在房地产业务上实施“轻资产”战略。同时布局多元化，除金融外，还将触角延伸至高端医疗领域。这一系列动作都得到资本市场认可。　　近日，21世纪经济报道专访泰禾集团董事长兼总裁黄其森先生。他表示，当达到一定程度时，规模就不再是泰禾追求的唯一指标。同时，“轻资产”战略和多元化布局，也不仅仅是迫于外界压力的尝试，而更多是企业的主动选择。

策略之变 　　《21世纪》：泰禾近几年公司销售金额的复合增长率维持在50%以上。这是如何做到的？你认为是否能够持续？　　黄其森：去年的销售业绩主要取决于2013年、2014年在土地市场的一系列果断动作。这两年，泰禾通过招拍挂方式拿了约350亿元土地，大部分分布在一线城市。从销售周期来看，这两年布局的项目，在2015年陆续进入销售阶段。所以说，前两年的布局

，奠定了2015年销售高速增长的基础。　　今年的情况来看，近期市场虽有一定程度降温，但根据我们对整体市场的研判，和旗下项目货值的梳理，我们认为，销售还会保持比较高的增长。

《21世纪》：泰禾近期进入了一些新城市，如苏州、佛山、东莞等。加上一线城市普遍收紧了调控政策，这是否意味着，在今年的布局中，一线城市所占比重会有下降？　　黄其森：从目前我们的布局来看，北京仍然是销售贡献的重点区域，然后是福建大本营和华东区域，这三个区域贡献了我们去年的大部分业绩。在去年下半年增加了深圳、杭州，今年又布局一些二线城市之后，泰禾的区域布局有了进一步优化和完善，珠三角也成为一个重点。　　这并不意味着一线城市的重要程度在下降。一线城市的调控政策普遍收紧，这可能影响短期销量，但不会影响项目价值。我们的策略是，对于一线城市项目，会继续深耕并做出溢价。或者说，通过适度控制节奏，在量价之间找一个新的平衡点。对于苏州、佛山、东莞等强二线城市的项目，则主要通过做量来补充销售规模。

布局“强二线” 　　《21世纪》：泰禾对于“强二线”的选择有哪些标准？　　黄其森：有一定的产业基础、人口基础，房地产价格在前些年发展比较平稳，没有经过飙涨。比如我们已经成立分公司的武汉，武汉是中部长江经济带的核心城市，每年又有几百万高校毕业生，潜在需求庞大。郑州也符合这个标准，它属于人口大省河南的省会，市场潜力也很大。另外还有苏州、南京等，但这两个城市的地价已经很高了。 　　《21世纪》：除泰禾外，很多房企都在对重点二线城市做研究，并尝试进入。这其中的竞争必然很激烈，也造成了地价高企。面对这种情况，泰禾的扩张策略是什么？　　黄其森：泰禾进入新的城市和区域，既有公开拿地，又有股权收购方式，这都取决于具体情况。如果公开拿地，我们会对土地价值和成长性做综合判断，并确定策略。　　相比之下，股权收购方式更划算，因为能够获得一些优质的低成本项目，如旧改项目。但这些项目的操作难度往往也比较大。我们的标准是，在充分论证的基础上，消除一些不确定因素后，整个项目的成本相对便宜的话，就可以去拿。我们获取南京项目就属于这种情况。　　当然，我们对合作方的选择中，也尽量希望能做到优势互补。泰禾的优势是开发能力和品牌价值，可以应对越来越苛刻的开发条件。我们目前选择的合作方，也都具有土地或资金方面的优势。

规模与多元化 　　《21世纪》：规模是每个房地产开发企业都要面对的命题，在多年快速扩张后，泰禾的选择是什么？　　黄其森：当规模达到一定程度时，它就不再是我们追路透初步调查显示求的唯一指标。到那个时候，我们希望规模能够稳住，足够支撑企业的发展就可以，然后做新的战略布局。　　在商业地产方面，我们正在考虑轻资产运作，同时向支付、文化院线等方向延伸。另外金融方面的布局还要延续，以获取金融牌照为目的来进行布局。 　　《21世纪》：今年3月，泰禾收购了在美国上市的阿莱恩斯医疗服务公司，这是泰禾首次涉足医疗产业。在这个产业上，泰禾将做怎样的布局？　　黄其森：高端医疗是我们未来重要的战略选择。近期发生的百度事件，一定会对医疗改革有所触动，未来监管部门会加大该领域的规划，并强化监管。在这种情况下，如果真正掌握相关资源，又高举高打、规划和定位清晰的话，布局健康医疗的机会非常大。　　医疗产业既有经济效应，也有社会效应，未来会成为支撑泰禾发展的重要支柱，相信对泰禾做百年企业有很大帮助。泰禾经过20年的发展积累，有很多高净值客户资源，可以支撑这一产业的发展。当然，医疗产业不可能是立竿见影的，它的回报周期长。

《21世纪》：做出这种多元化尝试，是基于对房地产市场空间有限的考虑吗？如何判断未来市场走势？　　黄其森：外部环境是一方面，但更多还是出于我们自身发展的考虑。当前的市场环境是，一线城市受到严厉调控，但这种调控只是把短期的需求抑制住，需求还是存在的，因为一线城市对各种资源的聚集、吸附能力非常强。二线城市的外溢效应已经出现，这部分城市未来的发展空间比较大。三四线城市则需要去库存。　　从国际经验来看，大城市化、中心化都是重要趋势，所以房地产市场未来一定是分化的，纽约、东京等这些大城市，都是由核心区域向外辐射，偏远地区的支撑能力和价格都比较差。这也是我们布局一二线城市的理由所在。　　我国房地产业既跟宏观经济、金融体系有密切关系，又有保障居民需求的民生属性，还是家庭资产配置的主要渠道。基于这种属性，在当前相对宽松的货币政策下，国家会适度调整。但不必过分担忧，在可预见的未来，经济走势、城镇化等方面都蕴藏着很多利好。而且适当的回落和调整，是有利于市场中长期发展的。

资本运作之道 　　《21世纪》：这几年，房地产行业利润率整体下降，往往也被理解为盈利能力下滑，这种趋势会否持续？　　黄其森：房地产企业的盈利能力包含很多方面，体现在报表上的，其实跟当期结算的产品种类、产品类型有很大关系。现在有一个趋势能够弥补，就是土地价格上涨，对资产价值是有提升的。　　对于泰禾来说，还有另一个因素。在2013年、2014年，泰禾的资金大部分是通过信托等方式取得，资金成本偏高。2015年我们通过股权融资、定增、公司债、中票及银行贷款等方式，把成本降下来了。现在泰禾的信用债、开发贷在资金来源中的比重都在提升，资金成本大幅下降，能够对冲利润率下滑。

《21世纪》：2013年和2014年的市场环境并不好，泰禾大规模通过信托进行融资，令外界十分意外，当时有没有考虑到风险？　　黄其森：当金融机构不敢给房地产企业做融资的时候，泰禾还能够拿到融资，一方面说明泰禾在金融界的资源比较好，另一方面也证明了我们的策略是对的。如果泰禾项目都在三四线城市，金融机构打死也不敢给你钱，正因为我们项目都在一线，机构才敢于投资。　　我们的判断也是一样，预感到一线城市未来有很大市场空间，才能够承受这个成本。而且另一位发改委副主任林念修近期也到辽宁实地调研通过较快的周转速度，也在一定程度上降低了资金成本。现在我们有上市平台，在资本市场能够得到更多支持，未来也会进一步发挥这种优势。 　　《21世纪》：面对资本市场越来越高的要求，泰禾如何做市值管理？　　黄其森：整体来讲，泰禾的市值管理一直很好。我们一直有很清晰的战略规划，在面对市场波动的时候，也能够做到及时应对。更重要的是，通过加强与股东、机构投资者的交流，获得足够的理解和支持。这些年，泰禾的每一个动作都能获得股东和投资者的认可。　　另外，不管在地产主业还是其他业务上，泰禾的执行力都比较强，这不仅能保证我们做出很好的业绩，也会给市场带来良好预期。通过各方面推动，泰禾在资本市场的价值一定会有很好的体现。 来源：《21世纪经济报道》 张敏