地产房地产政策高压态势难改DG

地产：房地产 政策高压态势难改 -10 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

政策高压态势难改—对《加强房地产用地供应和监管通知的点评》国土资源部近日发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。

通知中多项关于规范土地供应计划，加强用地监管的规定均属于老生常谈，并无新意。

电动汽车仍有较大优势通知中较为实质的规定是：提高土地拍卖竞买保证金到20%，地价款首付比例提升到50%，且要求在一月内付清，地价全款要求一年内付清，是首次明确对首付支付期限的规定。

我们认为此规定将对竞买人形成资金上的筛选，促使开发商拿地更理性，相比于监管已经比较严厉的一线城市，我们认为此项政策对二线城市的实力较弱的中小开发商会形成更明显的影响，而对大型品牌开发商则影响较小。总体而言我们认为锁定资金的增加并不会从实质上削弱其拿地的资金实力，在目前开发商普遍现金流比较充裕，且拿地热情仍比较高涨的情况下对土地市场降温的影响比较有限。此项规定更多地只是在形式层面起到警示作用，延续今年以来国家政策层面对房地产市场的高压态度。

规定中另外提到在房价过高、上涨过快的城市对商品房拍卖选择部分地块，按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地，发挥抑制房价上涨过快的调节作用。“选择部分地块”的表述使得地方政府完全可以自行选择偏远地段进行此类限价房土块拍卖，此项规定由于属于非市场手段行为，执行效果取决于地方政府态度。

我们判断政府高调调控房地产市场的态度尚难改变，今年的房地产市场将会在政策及舆论高压下艰难前行。在信贷收紧的背景下，楼市交易量的上升将较为困难。而缺乏楼市交易量支撑的地产股反弹，高度将较为受限。

事件：

为落实国11条，国土资源部近日发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。要点包括：

确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。

严格控制商品房用地单宗出让面积。条件具备的地方，可以探索房地产用地出让预申请制度。

土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。

对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。

土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

房价过高、上涨过快的城市，市、县国土资源管理部门可选择部分地块，按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地。探索综合评标的具体方法。

必须将每一宗土地的出让合同或划拨决定书，通过络上报，经部统一配号后方可作为正式文本签订，并将出让合同或划拨决定书的电子监管号作为土地登记的要件。

公开住房供地计划，公开土地出让公告。

开展房地产用地突出问题专项检查。

我们的点评：

通知中多项关于规范土地供应计划，加强用地监管的规定均属于老生常谈，并无新意。

较为实质性的政策是：提高土地拍卖竞买保证金到20%，地价款首付比例提升到50%，且要求在一月内付清，地价全款要求一年内付清。

我们认为此规定将对竞买人形成资金上的筛选，促使开发商拿地更理性，相比于监管已经比较严厉的一线城市，我们认为此项政策对二线城市的实力较弱的中小开发商会形成更明显的影响，而对大型品牌开发商则影响较小。总体而言我们认为锁定资金的增加并不会从实质上削弱其拿地的资金实力，在目前开发商普遍现金流比较充裕，且拿地热情仍比较高涨的情况下对土地市场降温的影响比较有限。此项规定更多地只是在形式层面起到警示作用，延续今年以来国家政策层面对房地产市场的高压态度。

规定中另外提到在房价过高、上涨过快的城市对商品房拍卖选择部分地块，按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地，发挥抑制房价上涨过快的调节作用。“选择部分地块”的表述使得地方政府完全可以自行选择偏远地段进行此类限价房土块拍卖，此项规定由于属于非市场手段行为，执行效果取决于地方政府态度。