房地产调控政策屡次失灵媒体称应急政策走到美食

调控政策屡次失灵

2009年12月，为遏制部分城市房价过快上涨，中央政府出台了抑制投资投机性购房、大规模推进保障性安居工程建设的“国四条”。紧随其后，2010年4月27日，国务院又发布了“史上最严厉的调控政策”——“国十条”。

严厉的“国十条”几乎涉及了所有能够使用的政策工具。政策出台初期，交易量大幅度下降，价格也有所松动，但经过4个多月的观望僵持后，交易量和房价又迅速反弹。

之后，在2011年至2012年，围绕着“限贷”、“限购”、“限涨”的“新国八条”等新政策不断出台，连续的调控使房价上涨幅度得到一定遏制，开发商资金出现紧张。就在大家以为楼市进入寒冬时，奇迹发生了。2012年11月，楼市突现火爆，最终以热销在年终收场。

进入201 年，调控新政“新国五条”面世：除强调继续严格执行商品住房限购措施和实施差别化住房政策外，二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收，这被称为此次新政最大亮点。

然而，“新国五条”依旧没让楼市冷下来，反而掀起交易火爆和价格热涨的反应。据克而瑞信息集团发布的《201 上半年房企销售TOP50》显示，上半年大型房企的销售业绩普遍出现明显增长。另据统计，全国多地二手房成交量暴涨。

药劲不小疗效不佳

中央政府制定的调控政策，为何每次实施后，总是使房价稳定一段时期后再度上涨？

深入观察，房地产行业问题的根结在于土地。围绕土地，有诸多利益群体在角逐：地方政府通过出让土地增加财政，同时，他们希望地价上涨以增加投资、就业和GDP……而开发商盼望房价上涨，一方面获取暴利，另一方面土地价格上涨，房价不可能下降。由此可以看出，虽然中央政府有良好的愿望，但其调控政策并未触及问题的根源，所以只能暂时抑制房价，过一段时间后，价格又强烈反弹。

其实，调控政策虽不能根治房地产市场的病，但药劲也不小，为何疗效不佳？专家分析认为，主要因为部分地方政府不希望房价下跌，所以在执行政策时不会真正到位，以致最终瓦解了调控效果。比如各地出现很多化解房价上涨的招数以向上面交差：有的将商品房价格和精装修分开计算，有的将远郊房地产价格纳入统计拉低房地产均价，有的暂停高价房预售证发放等等。此外，在统计数据上也有文章可做。

对于房价屡调屡涨的其他原因，内蒙古首席经济学家苑德军分析说，已有的房地产调控大多带有“应急”性。当房价涨势迅猛时，便紧急出台调控政策，此后便进入“政策真空期”。等到房价进入新一轮上涨，再临时抱佛脚启动新一轮调控。其次，没有把房地产调控问责制落到实处。

另有分析指出，对于普通者而言，因通胀原因不愿将货币存入银行，而喜欢投资在不断升值的楼市上，从这个角度看，住房已不仅具有使用功能，也具有了货币功能，这使房价也很难跌下来。

长效机制打出三重拳

随着房价的一再攀升，建立房地产调控长效机制的呼声日趋高涨。国家信息中心经济预测部世界经济研究室副研究员张茉楠认为，要培育房地产发展的长效机制，从房地产制度建设入手，建设多层次住房保障体系，不能只靠打压和限制，该交给市场的交给市场，该由政府管的给政府管。

专家指出，长效机制重点应在改革，而不能只做局部、应急的调控。中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌说：“楼市长效机制建立就是在于改革，我们过去比较重调控，所以改革进展不大，甚至没进展。”

顾云昌表示，房地产调控长效机制的建立，归根结底还是要通过财税、金融、土地等方面的改革实可以参看我们的搜索语法教程。现，而改革方案必然要广泛征求意见。具体来说，房地产财税方面，要统筹考虑改革方案，税是重要的组成部分；金融方面，要在供应和需求两个方面的杠杆上做文章，差别对待；在土地方面，要打破城乡二元化“壁垒”，并早日整治小产权房。

据悉，目前房地产调控长效机制正在推进之中，其中的三大基础性工作，包括房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联、健全不动产统一登记制度已开始起步。（ 罗兰）

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