市场下行态势加剧开发商促销意愿增强.DG

市场下行态势加剧 将有两三个月盘整期

据搜房数据监控中心统计，端午三天小长假全市共成交了 69套一手住宅，签面积达4 982元/平方米，同比去年端午节 4套的水平高出 5套。业内人士分析，这很大程度上归功于一些楼盘的降价促销，刺激了买家的入市。从今年5月份开始，郊区楼市已经进入较为明显的不降价难成交的局面。

实际上，不仅仅是广州，从全国范围看，房地产市场下行的态势也在继续。5月 1日，中国指数研究院发布的100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2014年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0. 2%，是2012年6月以来连续环比上涨2 个月后首次环比下跌，其中广州环比微跌了0.02%。

另外，合富辉煌监测的22个重点城市市场销售作分析样本（其中，一线城市4个、二三线省会城市1 个、珠三角其他城市5个），结果显示，1月-4月份重点城市新建住宅销售面积为4872万平方米，同比去年减少16%，除了其中 个城市（南昌、昆明、济南）销售成交有所上升（其中有数据滞后的原因），其余19个城市的销售交易不同幅度下降。一线城市成交萎缩情况尤其明显，同比减少幅度为 0%-50%，一些二、三线城市如南京、长沙、海口、成都、东莞、中山、江门等销售面积同比去年下降20%-44%，降幅相当大。

广州中原地产市场部总经理黄韬认为，房地产市场还将有两三个月的盘整期，郊区楼盘的降价风潮还将持续，而市区楼盘的售价将维稳，但是整体而言，楼价下降的幅度不会大，最高不会超过15%。而周峰也认为，在未来一段时间，市场的调整还将继续。实际上，当前郊区部分板块的二手楼价也渐渐出现松动，面对一手楼盘的降价竞争，二手楼价也有望出现实质性的松动。

同策咨询研究部总监张宏伟也认为，百城房价2 个月后首次环比下跌、地方政府“限降令”、1月-5月市场交易量普遍遇冷、银行信贷紧缩持续、“救市”措施难有起色、6月份半年报业绩压顶、大型房企开始大幅降价等现象表明，楼市降价压力比想像的要大。

调控政策已到了必要调整期

合富房地产经济研究院院长龙斌表示，造成目前房地产市场低迷的原因主要有两大方面，一是信贷收缩过紧，不仅银行资金紧张，房贷额度紧张，而且全社会资金成本大幅提高，贷款利率和房贷利率明显上升，对经济和房地产市场都产生不利影响。二是房地产政策捆绑限制过多，叠加持续时间过长，限购、限贷、限价、限外等，已开始显现较大负面效应，如广州持续了四年时间的限购、户籍外人口入市购房门槛的提高等等。

在龙斌看来，目前中央执行的定向宽松、微刺激措施，只是暂时缓解流动性紧张，效果总体而言比较有限。近来一些地方城市在购房入户、公积金贷款、普通住宅购买契税减免以及限购范围等方面有所调整，局部范围有利于房地产市场的稳定，这些决定是必要的。但是仅有此不够，在国家层面，如住建部、央行、银监会等部门并没有参与房地产政策的调整，房地产“限”字当头的行政干预重压还是动不了，限购、限贷、限外、限价等需要明确调整的时间表和进程。

周峰表示，未来广州放松限购的可能性不大，但是诸如外籍户口人士购房需要三年社保等条件有可能有所调整，不太可能从三年直接调整回一年，但是调至两年还是有可能的，届时一部分非广州户籍的买家就将获得购房入市的资格，对市场而言会有所利好。

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