学习碧桂园好榜样2018年保利地产要发力生存

学习碧桂园好榜样 2018年保利地产要发力高周转、大运营

导 读

“我们觉得，按常规来做，在常规当中称*，固然碧桂园就更*了，我们也在向他们学习。”

地产壹线 王柔金 发自广州

作为央企地产企业中排名名列前茅、少有一家进入行业前五的国有房企，保利地产的一举一动，一直备受市场关注。

5月17日，保利地产举行2017年年度股东大会，22个股东及股东代表出席了此次股东大会。

有意思的是，在这场以央企保利为主角的股东大会上，频频被中小股东提及的却是民营房企的名字——“融创的规模和你们差不多，但市值却已超过你们了，你们有没有打算做市值管理啊？”“听说碧桂园的周转速度已到了五个月就能转完一轮的地步了，你们对这个事情怎样看啊？有没有打算怎么应对啊？”

需要提及的是，在2016年股东大会上，保利地产曾向中小股东许诺，2017年保利地产要继续保持名列前茅方阵地位，不会放任范围差距继续拉大，而从结果上看，保利地产*终践行了它的诺言。

2017年，保利地产实现签约销售3092亿元，同比增长47%，再创历史新高；销售回笼2644亿元，综合回笼率85.51%。在规模提速增长、资金回笼加快的同时，保利地产在土地*上也变得更加进取，全年共耗资2765亿元新拓展项目204个，新增计容年级4520万平方米，致使公司总土地储备上升到了9090万平方米。

虽然这个土储水平相较前四强还有一定差距，但对稳健的央企来讲已属难得。对这个加速的“成果”，包括在坐中小股东和宋广菊无疑都十分满意。也因此，面对股东会上小股东的频频“出招”，宋广菊全程面带微笑，一一进行了解答。

谈市场

“没有理由不乐观”

一名*经验十分丰富、长时间关注房地产板块的小股东就提问，自2016年9月份以来，及至今年上半年都一直在不断加剧的宏观调控，也引发了*人对整个房地产板块的耽忧。

但与此同时，包括民营及国营企业，比如招商蛇口、中海地产等，对2018年的发展都表现得非常有信心。

作为央企老大哥，保利地产又是怎样看待这类现象的呢？

小股东的问题实际上问的是有关保利地产对2018年市场行情的看法，这也是广大*人都十分关注的问题，毕竟，对“靠天吃饭”的房地产人来讲，市场行情直接决定房企当期是“吃粥还是吃饭”。

对此，宋广菊就乐观回应称，“像大的企业，今年还好”。

宋广菊解释，有关调控对于房价的影响，保利早在过去几年就一直在考虑。随着整个政策环境的变化、货币政策的变化，所带来的房地产市场的需求的影响，实际上保利一直在“延续关注、持续跟进、持续调剂”的进程。

宋广菊也坦诚，在目前的严厉调控下，确切形成了一些堰塞湖，比如说像上海，压1万亿的供应在那里，今年的供地也就那末一两块，未来可能什么样，这些因素公司都在持续地分析。

但其判断，虽然堰塞湖是堵着，但是它的土地供应并没有上来，在对市场供求关系的调整进行延续的分析和关注之下，保利觉得，还是维持过去的一些看法。

另一方面，宋广菊指出，过去几年在行业排名前5的房企中，只有保利的负债率是在降的，这实际上是保利是在去杠杆，根据可能的货币周期，所做出的一些大大调整。除此之外，公司对自己本身对结构也进行了一些调整，包括产品结构方面、城市铺垫布局方面。

在宋广菊看来，经过这样一些调剂以后，公司这类延续调整的结果已经开始显现。保利从去年开始加大企业*、加快发展速度。

“我们对未来还是充满了信心，因为我们对未来是做好了相关的准备，从产品结构上，从城市的铺垫布局上，实际上我们都已经调整完毕了。”

“既然国家乐观，我想地产没有理由不乐观，但是现在仍然需更稳健的去关注整个宏观经济的变化和态势。”宋广菊笑着表示。

谈高周转

“我们也在向碧桂园学习”

在房企范围排位赛下，央企保利要如何从第五追到前三，一直是备受关注的一个话题。也因此，在此次股东会上，保利地产被小股东频频拿来与融创、碧桂园等规模势头凶猛的企业相比较，也就变得不难理解。

有小股东就提出，按照当前的市场格局，保利地产3年内要重回前三，保守估计范围要达到6000亿。在年内要达到6000亿范围预期下，当前保利的市值却只有1600多亿，而同等规模的融创中国在此前股价峰值时早已超过这个数值。其认为，这是不合理的，希望公司加强市值管理。

对此，宋广菊就显得有些无奈，“你提到的也是我想到的”、 “未来我也希望整体去推动它”。

除开市值管理，有关国营房企和民营房企在周转速度上可能存在的差距，也引发了小股东的关注。有小股东就提问称，自己此前听说，碧桂园已到达5个月就能搞定一轮的周转速度，作为央企，保利在周转效率上，是不是和碧桂园存在这么巨大的差距？

对此，宋广菊就回应称，应该说碧桂园在这方面，在所有企业当中是领先的。但其认为，保利当前的周转速度是相对正常的，公司争取1年内能够销售，这是公司的一个管理目标。

“一个项目在特殊情况下实现5、6个月开盘是有可能的。常规来说，要想达到一年内销售，也是非常理想的。”

“我们觉得，按常规来做，在常规当中称*，当然碧桂园就更*了，我们在向它学习。”

易房产留意到，在2018年总经理工作计划中，保利地产就明确提出，新形势下，公司将坚定实行“高周转、强回笼、适度杠杆”的策略，强调高质量增长。同时，面对市场极度分化，要提升“读市场、强运营、波段操作”的能力，强调差异化管理。

与此同时，保利地产还在向碧桂园学习深化大运营管理。2018年，公司将实施组织架构调整，总部按*发展、地产运营、产业经营、职能管理、战略创新五大板块实施组织架构调整，强化运营，企管、产业、战略等职能。

在优化组织架构调剂基础上，公司将以现金流管理为核心，以提高周转效力为目标，用流程化、信息化等调控手段，实行对项目的分类管理、分类考核，构成全链条、全闭环的管理模式。

谈目标

“人总要有梦想”

无论是对标融创，还是学习碧桂园，小股东的建言背后，实际上都是对于保利地产重回前三的期待。

在2017年8月份的股东大会上，宋广菊曾对小股东放言，“明年保利地产要回到前三可能不行,前五是可以的,但对未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”

在此次股东大会上，一样有小股东再度提到这个“重回前三”的目标，他的关注焦点是，范围上去了，利润能不能得到保持？

对此，宋广菊就并未正面回应。其仅表示， 前三是保利的一个奋斗目标，也在一直推进，由于未来年肯定还会有很多变数。而实现这个目标的路径也有很多，一个就是依照常规的拓展，还有一个可以通过收购兼并，“其实机会都非常多”。

或许是事及保利的未来展望，宋广菊也显得有些感性，其慨叹，“相信人只要有梦想，总会实现的。我想梦想*重要，有了目标才能去奋斗。请小股东相信保利的团队。”

作者 王柔金

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