专访京投发展总裁高一轩目标布局全国打造轨美食

专访京投发展总裁高一轩：目标布局全国 打造轨道交通TOD生态圈

（图为京投发展总裁高一轩）

导 读

随着轨道交通建设的铺开，TOD模式成为助推城市发展的一股新生力量。

地产壹线 田晏林 发自北京

世界杯的战事正酣，它用一种精神、一份悬疑和一次势不可挡，在这个夏天诠释着竞争的魅力。

因为力挺身披国安5号球衣的奥古斯托，从小在四九城长大的国安球迷高一轩更期待巴西队捧走2018年的大力神杯。

这位地道的北京青年，作为*轨道地产开发商京投发展的领军人物，事实上，此刻正站在自己的“世界杯”主场迎接来自各方选手的挑战。

近年来，随着轨道交通建设的铺开，TOD模式成为助推城市发展背后的一股新生力量。万科、龙湖、绿城等房企正在改变开发思路，参与TOD领域，谋求新的增长路径。

高一轩对此表示，“在这片蓝海里，因为企业数量还不多，良性的竞争会促进行业有序发展。有朝一日，随着更多的企业加入，行业格局会发生变化。”

京投发展是北京市基础设施*有限公司（以下简称“京投公司”）旗下市场化房地产二级开发业务平台。有北京市国资委做背书，京投公司也是北京地铁的业主方。

地铁公司的基因，决定了京投发展既要站在开发商的角度去看地铁的事，也要站在地铁的角度去看开发商。这其中频繁的换位思考，对企业掌舵者的判断力和平衡术要求极高。

日前，京投发展总裁高一轩接受了易房产专访，讲述他的 “TOD智慧生态圈”。何谓TOD?它究竟靠什么盈利？在具体操作中又有哪些障碍？

壹

盘活存量用地 用市场化手段反哺地铁

所谓TOD，是指“以公共交通为导向”的开发模式。其特点在于集办公、商业、文化、教育、居住为一体，恢复城市活力，带动区域经济发展，打造集约生活。

京投发展通过轨道交通车辆基地一体化开发（TOD），将原来单纯由政府*的地铁停车场或检验段，变为可以建设的土地资源。

易房产获悉，京投发展销售毛利率到达36.37%，其中TOD项目*占公司总营收的85%以上。

在中国房企拼规模、抢地盘的环境下，京投发展从垂直领域开始成长，以后进行纵向拓展，目前业务模式是轨道交通车辆基地一体化开发的同时，兼顾住宅、特色小镇等的多元化开发。

高一轩给出了清晰的进阶思路：“以专业化立足，在多元化的发展过程中，会进入一些领域，再把这些领域变成企业的内生动力，然后在规模上进行突破，应该是这么一个顺序。”

在轨交车辆基地上盖物业中，西华府、公园悦府、琨御府是京投发展的代表作。它们有一套连结三方的商业模式：

1是对政府（to G端）。提高城市资源的运营效率，盘活存量用地，获得一次拆迁，两次*的效果。

2是对业主（to C端）。根据客户需求进行产品策划，提高业主居住体验。

3是对企业（to B端）。增强地铁公司的市场话语权，降低拆迁成本。

易房产获悉，在城市开发与规划工作中，很多项目都是京投发展与股东方京投公司联合获得。

通过“轨道+土地”开发模式的市场化运作，京投发展在二级开发里产生的大部分*，会直接反哺北京地铁的业主方——京投公司。

易房产了解到，京投发展在TOD项目里，引用空间权属划分的概念，规定在某一标高以下属地铁范畴，某一标高以上是由开发商负责。如此空间分层的确权，成为支持项目顺利开发的关键要素。

今年并获得收留。，京投发展提出建设“TOD智慧生态圈”。

高一轩认为，“智慧”是让智慧思惟和科技成为加速发展的主要工具；“生态”代表人文、自然、产业、生态价值的共存与提升；“圈”可以理解为闭环系统，具有自我修复和优化的能力。

目前，京投发展已经实现与养老、教育、零售、文娱、办公、家居、酒店、置换和科技九大产业对接。

贰

TOD的3大难题

高一轩任职京投发展的*职位便是西华府项目的总经理。他告知易房产，从2011年拿到地块，到方案复盘时间是13.7个月。而从拿地到开工时间是25.4个月。

这样的开发速度远远高于普通房地产开发的平均水平，也拖长了资金回笼的周期。关于TOD项目的操作难度，他认为压力主要来自三方面：

*，TOD作为内地房产开发新生事物，现行的行政规则、规范需要重新界定，主要时间都被耽搁在审批流程上。

*，与普通房地产开发不同，TOD项目是在轨道交通上盖楼，从设计、定位到施工和业态选择，特别考验企业在资源、经验和技术方面的核心竞争力。

第三，介入时间晚。地铁对通车时间要求高，基本上很多项目拿得手时，地铁都已开通，无形中增加了施工难度。

高一轩告知易房产，经过多年探索实践，刘老根会馆所使用的小江胡同30号为东城区文物普查登记项目、挂牌保护院落晋翼会馆。　　在刘老根会馆建设中京投发展在项目实操上积累了丰富的经验。

以公园悦府项目为例，从拿地到复盘时间为7.3个月，从拿地到开工时间是11.3个月。“在地铁通车的情况下，我们也能在正常的房地产开发周期内完成项目。”

植根于北京的京投发展，借助其大股东优势，能够早期介入项目、也更熟悉审批流程，在京具有很强的抗风险能力。但迈出全国扩张的步伐后，京投发展或许要面临一轮新的探索与博弈。

各个地域的对TOD的理解差异和不确定性，成为京投发展走出北京的*挑战。“我们强调去一个城市不是简单的获取一个项目，而是要深耕城市，这样的话，未来区域公司也好建立。”

纵观全部亚洲的TOD领域，东京的东铁和香港的港铁，都属金字塔尖上少数的头部企业。

不过在高一轩看来，未来“亚洲轨道物业专家”的头衔，京投发展取得的机会比较大。“北京现在处在会聚的状态，我们还是希望通过规模，通过专业形成一个强势品牌。”

虽然*行业*的时间尚不确定，但高一轩认为，控制好销售毛利、成本和周转速度，在50到100万方的*体量里，京投发展会在TOD领域讲出新故事。

作者 田晏林

号yanlinemily_0810

加好友请注明公司职务+姓名

感谢理解

本文为吉屋头条号作者原创，未经授权，不得转载。

你可以按区域查找北京新房、二手房，也可以按区域查询北京房价。同时，你买房 过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。

声明：本媒体部份图片、文章来源于络，版权归原作者所有，如有侵权，请与我联系删除。

南宁治疗妇科习惯性流产费用柳州白癜风医院排名合肥白癜风治疗费用