三中全会定市场基调专家称年限购或美食

过滤设备2020年12月30日

首先，关于建立城乡统一的建设用地市场，亿翰智库首席研究员陈啸天告诉，大陆地区的土地分为两种最基本的属性，一种是国有土地，另一种是集体土地（农村集体）。国有用地和集体用地中均包括建设用地，如果建设城乡统一的建设用地市场，也就是说农村集体建设用地可以和国有建设用地拥有同样的交易规则，目前市场上正在被探索的一些农村用地流转方面的试行方法可能被中央采纳，作为农村用地流转的方法。

“如果城乡统一的建设用地市场得以建立，那未来的土地供给量将有明显改善，市场的供不应求的局面将在中长期有所缓解，同时房地产市场也会获得改革带来的红利，”陈啸天表示。

而汉宇地产市场部总监付伟则表示了担忧，三四线城市宅基地与商品房权利对等，又要赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，三四线城市本来就供过于求，如此一来，可能刺破泡沫。

克尔瑞（sdaq）研究中心总监薛建雄则表示，该政策能在10年之内完成就已经很不错了，前提是农民和市民享有对等的公共服务。

其次，要改进预算管理制度，完善税收制度。陈啸天表示，财税政策的改革将对房地产行业产生极大的影响。土地出让金是地方政府最大预算外收入，未来要重新划分地方与中央的财权，土地财政收入的划分将成为关键。同时，税也是未来政府必须要考虑的重要税种。从目前的情况看，十八届三中全会后房产税很可能作为完善税收制度的一部分继续扩大试点范围。而影响房产税扩大试点范围内对市场的冲击主要取决于三个方面，其一试点城市的数量和能级；其二是否向存量房征收；其三税率的宽严程度。陈啸天认为作为房产税试点工作的扩大势在必行，而房产税试点工作极大的可能是向增量房征收并采取较低的税率。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房产税自身来讲，其实是对于购房者或持有环节的税费征收，其影响主要也是引导市场去投机化，通过税费的征收，让投资客的投资回报收益回归到一个正常合理的范围内，同样，也是通过房产税的征收防止市场再把房产本身当做投机的工具，弱化房地产本身的投资属性，以税费手段改变市场需求结构，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主市场特性。

第三，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。陈啸天表示，明确城镇化健康发展的体制机制是政府工作的核心，而不是简单的政府主导的投资来促成城镇化进程。一个是赋予农民更多的财产权利，能够赋予农民的更多的财产权利就是土地，这里又牵扯到土地改革的关键内容；另一个方面是要素交换和公共资源的配置，也就是强育、医疗、等公共产品服务的平等性，只有这些方面得到完善，城镇化的体制机制才有可能建立，再一次强调了城镇化是以人为核心的城镇化。城镇化未来将成为推动房地产市场的最重要的力量。“我们预测在十八届三中全会以后，城镇化的一系列改革制度包括户籍制度、土地制度以及和这些基础制度相关的制度都会有大步的推进。”

最后，经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。张宏伟认为，就房地产市场而言，三中全会之后，通过“增加供应改变供求关系，税费手段改变市场需求结构”等市场化的调控手段会更加突出，市场化的手段在房地产市场资源配置中的决定性作用将更加明显。待市场手段、经济手段可以发挥其对市场主导影响作用之时，以限购为主的行政化手段将逐渐退出房地产市场。

对后期走势，陈啸天认为，政府短期继续对房价涨幅保持高压姿态，在这个窗口期内，一边用房产税打压投资需求阻遏外部资金进入，一边加快内外两线供应土地储备，预计在2015年左右，在行业供应关系得到修复，实现再平衡，外部金融环境相对宽松的情况下，中央政府可能取消限购、限贷和限价，让房地产业回归到市场化主导状态。