高考加油地产等待政策窗口关闭后的入市良机魏家

地产：等待政策窗口关闭后的入市良机 201 -0 -0 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件国务院办公厅于而是信息费。210 年 月1日对外颁布了关于继续做好房地产市场调控工作的通知（又称新国五条细则，下同）。

我们的分析与判断此次细则所列措施以打击房价过快上涨区域为主，尚难形成全国楼市景气度拐点到来的判断。

（1）限购政策加强对楼市影响边际效用递减。细则对目前限购的城市限购区域、限购物业类型等方面做了更为严厉的规定。但就目前已限购城市成交结构而言，首次和改善型刚需客户占比已非常高（以万科为例，其2012年非刚需客户占比仅1 %）。因此，更为严厉的限购政策虽然有利于进一步压缩炒房者的生存空间，但其对楼市影响的边际效用在不断弱化。

（2）二套房信贷政策以打击房价过快上涨区域为主。目前二套房信贷已是6成首付，1.1倍利率，所以更为苛刻的信贷政策边际效应也在不断递减。

更为重要的是，此次二套房贷是否收紧与收紧程度均由各地区自行决策，只在房价过快上涨区域推行，因此对全国楼市影响力有限。

（ ）住房交易个税政策只是短期调节工具。此次个税调整仅针对二手房市场，20%的交易所得税大幅增加了二手房交易成本，短期内会产生明显的挤出效应，部分购房需求将转移到税负较少的新房市场，有助于缓解一线城市核心区域二手房价快速上涨的压力。从长期来看，仅依靠税收政策难以改变市场供需力量对比，交易税负最终会被弱势的一方更多分摊，楼市整体运行轨迹不会因此而发生转折，近十年来高额的土地增值税并不能抑制地价飞涨就是很好的例子。

投资建议：

——调控政策窗口期还未到关闭时，地产股仍将面临适度调整。前期我们提出两会前后会是地产调控政策窗口期，地产股面临调整的风险。从此次细则来看，后续将进入地方细则出台期，各地在限购政策、二套房信贷、税收等方面的规定同样会影响投资者信心，地产股仍将面临政策抑制的风险。

——今年楼市基本面不会大幅恶化，地产板块投资机会仍存。虽然资本市场对楼市调控政策仍然敏感，但不可否认的是，调控新政对商品房销量的影响正在经历着边际效益快速递减的过程。就行业基本面而言，我们更关注流动性对楼市的影响，毕竟此轮楼市景气度回升不是源于政策放松，而是资金面的推动。鉴于例如爱奇艺(视频)、齐家(家居)、安居客(房产)、去那儿(旅行)等。百度希望通过对中间页的扶持市场流动性依然充裕，城镇化建设加速的大背景下，楼市基本面出现大幅恶化的概率低，主流房企市场占有率和销售业绩将持续提升，地产板块估值有望在政策靴子完全落地后快速修复。建议关注保利、招商、万科A。同时，推荐拥有资源优势和业绩爆发性强的深长城和香江控股。

1、对细则核心条款的解读：

1.1限购政策加强对楼市影响边际效用递减政策条文：

已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

评价：

我们认为限购政策的强化对楼市影响有限。从现阶段市场购房者结构来看，已限购地区限购加码可挤的泡沫并不多。通过长期的限购限贷政策打压，市场中纯粹炒房者占比已大幅下降。以万科为例，其2012年的购房客户中，首次置业客户占比 %，改善型客户占比54%，其他仅占1 %左右。万科作为深入一二三线城市的住宅龙头企业，我们认为其客户结构具有广泛的代表性。这意味着即使限购措施覆盖范围扩大，其所重点打击的也仅是占比1 %的投资购房者。目前户籍居民可购两套、具有一定年限社保的非户籍居民可否一套的额度，基本能满足首次置业和改善型购房者买房需求，因此限购区域和住房类型的覆盖面扩大并不会对楼市产生重大影响。

1.2二套房信贷政策以打击房价过快上涨区域为主。