以房养老保险存多重风险房市价值波动难以评

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保监会日前下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》(简称征求意见稿)，并拟在北京、上海、广州和武汉四地开展为期两年的试点。 以房养老 能妥善解决未来一部分人的养老问题吗?养老需求挂钩房地产后，保险公司能否规避经营风险?反按揭属于复杂金融产品，如何保护消费者利益不受侵害?

房价、寿命、法律、政策，多重风险，保险公司如何化解?

以房养老 即 老年人住房反向抵押养老保险 ，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其住房抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

通俗地讲，以房养老的模式就是，保险公司请中介方对投保者的房屋进行估值，然后根据其年龄与平均寿命之差推算投保者的生存期，以这两个指标为核心要素，倒推出投保者生存期内每年应该给付的保险年金额度。可见，房屋价值、平均寿命是该产品的核心定价要素。

可是，目前国内房价走势不明，远期中国房市价值波动难以评估。若保险公司按现价厘定年金额度，将来到手的房子价值大幅缩水怎么办?征求意见稿只规定了保险公司参与分配抵押房屋增值收益的情形，却未提及贬值风险处理机制。比如是否有权动态调低支付给投保人的年金，当投保人选择退保时，保险公司索回已支付年金时如何计算利息。

业内人士指出，这些问题不提前明确，保险公司届时要么承担巨额损失，要么面临大量合同纠纷。多位寿险公司精算师表示，在没有更多风险分摊方案之前，仅靠定价覆盖房市风险亦难以平衡价格对客户的吸引力。国外有再保机制，每年支付一定再保费，若亏损再保公司将补足差价。但国内还没有这样的机制，估计参加试点的公司仍会用保守定价承担远期风险。换句话说，投保者的房子将被 压价 估值。

长寿风险也不可小觑。 南开大学风险管理与保险系教授朱铭来说，随着医疗手段的进步，人类平均寿命不断延长，这对寿险产品的定价产生了很大影响。 国外成熟市场通过发行 长寿债券 等衍生品来分散这一风险，但国内目前仍然是用较高的价格来对冲长寿风险。如果把这种手段延续到以房养老模式中，意味着投保者为保险公司风险分散技术的软肋买单，是非常不公平的。老百姓把房子看得比什么都重要，保险公司出的价太低，肯定没市场。 朱铭来说。

此外还有法律风险。 以房养老等于剥夺了子女或他人的继承权，保险公司除与投保者签订抵押等合同外，还需要更为全面的法律授权。 朱铭来举例说，有一种比较极端的情况是，老年夫妇共同投保后，一人故去而配偶再婚，子女要求实现对身故者的房屋继承权。 如果保险合同对这些情况没有明确规定，到时候问题会非常棘手。

最后是政策风险。对于70年产权的问题，业内人士认为，最新物权法 住宅建设用地使用权期间届满自动续期 规定，可令保险公司控制大部分风险。但是拆迁及政府补偿费与保险公司抵押差价等 特殊时期特殊问题 ，也要求 以房养老 的模式设计更为周全。

征求意见稿对保险公司设置的门槛较低，硬性条件是2009年前开业，注册资本20亿元且偿付能力120%以上的公司。 朱铭来认为，满足条件的公司很多。

据了解，目前大公司对该项业务较为谨慎，小公司反倒比较积极。北京幸福人寿有关负责人表示正在参与试点。位于上海的建信人寿也在准备相关产品，初期准备和上海银行合作，希望获得试点资格。

能迈过房价风险、长寿风险、法律风险、政策风险这四道坎，以房养老才有大规模推广的可能。这不是保险业靠自身能完成的 使命 ，应该出台一个 条例 ，在更高层面上促进金融业联动，形成跨行业共识、制度和监管合力。 朱铭来说。

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