房产调控愿望是美好的结果是糟糕的.力量

[导读]商品房作为商品，它的价格就是由供求关系决定的，要想抑制房价上涨，就应该改变供求关系，增大供应，减少需求。

除了正职和常务副职 关注房地产市场的童鞋都知道，房地产调控并不是一个新鲜事物，可以说，房地产市场的发展史，就是一部房地产的调控史。

那么为什么要进行房地产调控呢？房地产调控的政策目标很多，但最为显著地目的就是抑制房价过快上涨。记住了，是要抑制“过快”上涨，不是“降低”啊，认识到这一点很重要。

如何才能抑制房价过快上涨呢？要想弄清这个问题，首先要理解房价的本质。房价，顾名思义，就是房地产的价格。为了统一概念，我们今天谈的是商品房的价格，不是小产权房、自建房或者保障性住房的价格。

商品房作为商品，它的价格就是由供求关系决定的，要想抑制房价上涨，就应该改变供求关系，增大供应，减少需求。

如何增加供应？

首先，要让作为商品房的生产主体的开发商有增加供应的主观愿望，也即是说要鼓励开发商去建房。作为市场主体，最有效的鼓励方法，就是让开发商获取更多的利润。提升价格和销量是获得更多利润的途径。当市场供不应求时，在有效市场条件下，价格就会上涨，就会激励开发商去生产更多的房子。

其次，要增大生产房子的原材料供应。土地、资金是房地产最重要的两大生产要素，没有充足的土地供应和资金融通，那么开发商就是“巧妇难为无米之炊”。另外，还要快，因为房地产生产周期比较长，少则7、8个月，长期年。

再次，政策上要配合。房地产开发建设涉及环节繁多，规划、设计、建设、销售、物业管理等几乎每个环节都受到政策的制约和影响，都受到“有形的手”的制约。为了加快商品供应，就要尽量多地斩断那些“乱伸的手”。

如何减少需求？

我们重新回到住房上来，衣食住行是人们的基本需求， 1985年12月17日，联合国将每年10月的第一个星期一为“世界住房日”。但需要明确的是，解决居住问题，并不是说一定拥有自己的住房，租赁同样也可以解决住房问题。

我们住房政策的主要问题在于将居住需求几乎全部推向市场，试图通过商品房来解决所有人的居住问题，这无论在哪个国家都是行不通的。

借鉴国内外经验，最有效的方法，就是要建立多渠道住房供应体系，对于有购房支付能力的阶层，提供商品房；对于中低收入阶层，提供政策性住房；对于低收入阶层，提供廉租房。而不是把所有人都推向市场。

对于商品房，要采取市场化运作，让价格来调节市场供求。商品房天然具备居住和投资的双重属性，力图抹杀其投资属性的认识和做法是行不通的。一方面，政府应该把商品房市场获得的土地和税收收益，用于住房保障上；另一方面，要鼓励长期投资，鼓励出租，杜绝闲置，优化住房资源配置。

一句话，要建立完善的住房供应体系，通过多渠道满足住房需求，而不是全部赶向商品房市场这个“独木桥”，更不能试图通过抹杀住房的投资属性，抑制住房投资需求。

房地产调控逻辑：错了！

通过以上阐述，我们知道，要抑制房价上涨，需要增加供给、减少需求。

回顾近15年房地产调控史，不难发现，我国的房地产调控的逻辑是：抑制供给、减少需求----->需求放开------>供给减少、需求增加------->房价暴涨。

那么这轮房地产调控的逻辑变化了吗？我们不妨以广州为例，来分析分析。

土地供应方面：

资金来源：新政对开发商拿地的资金来源进行了严格的限定，包括银行贷款、基金、信托等渠道融通的资金均不得用于拿地

政策效果：开发商拿地资金减少------>土地购买量减少------>1年后商品房供应量减少。

拍卖方式：竞自持，就是说当土地拍到一定价格后，竞争自持的比例。如最近万科以100%的自持比例拿下佛山地块。

政策效果：开发商自持比例越高------>未来可销售的面积就越少------>商品房供应减少。

供地计划：由于政府害怕地王的出现，于是经常延期，甚至取消土地拍卖，导致年度土地供应计划完成率很低。

政策效果：土地供应减少------>商品房供应减少。

销售政策方面：

限房价：为了抑制房价，很多城市采取最简单粗暴的做法，就是直接限定房价，而无视市场价格已经大幅上涨的情况。

政策效果：政府限价远低于市场价格------>不拿预售证或不销售------>商品房供应量减少。

OR 政府限价远低于市场价格------>双合同、三合同、茶水费等变相收费------>首付压力提高

限售政策：很多城市出台了新购商品房限售政策，规定取得房产证后几年内不得对外销售。

政策效果：限制销售---->二手房供应量减少。

通过以上分析，可以看出房地产调控的逻辑是：愿望是美好的（通过各种手段抑制房价上涨），结果是糟糕的（各种调控手段的效果均指向减少市场供应，从而最终导致房价上涨）！

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