信托公司抢滩保障房项目公开

社保基金投资保障房建设打响第一枪。

2月26日，全国社保基金理事会与南京市保障房建设有限公司等签约，社保基金将为南京的保障房建设提供30亿元贷款。社保基金理事会副理事长王忠民当日向媒体透露，已在多地调研，将陆续投资地方保障房建设。

2月28日，从银行、信托公司人士处得悉，此笔交易的背后，是民生银行提供的担保，和南京市政府以土地运营收益、财政收入等作为反担保。

目前，真正的保障房信托产品尚未大规模推出，但多家信托公司兴致较高。中融信托、北京信托、华能贵诚信托等正在运作的项目均为保障房建设联动土地开发，土地运营收益作为还款来源。

不过，保障房建设融资难的关键照旧难解项目本身的现金流无法偿还贷款，必须靠地方财政投入，而经过前两年地方融资平台的“高歌猛进”，地方政府负债率高企，很难拿出有效的抵押担保物。

民生银行担保

去年12月30日，社保基金理事会投资决策委员会表决，一致通过社保基金以信托贷款情势向南京市保障房公司发放30亿元。期限为2年11个月，利率6.05%，由江苏省国际信托有限公司（下称“江苏信托”）发放，民生银行提供连带担保。

接近交易的人士泄漏，实质性达成交易的是社保基金和南京市政府，信托公司并不是交易主导，更类似“过桥”，“相当于，社保基金要借一笔钱给南京市政府用于保障房建设，但不能直接借，社保基金先委托30亿元给江苏信托，再指定后者贷款给南京保障房公司。”

目前，普通房地产项目融资成本在20%以上，即便是地方政府保障房项目通过信托融资的成本也在10%左右，金融机构人民币贷款基准利率年期为6.10%，此次南京保障房项目获得的社保基金资金，成本和基准利率相当，十分划算。

社保基金投资此项目也比定期存款收益高，目前2年期、3年期定期存款基准利率分别为3.90%和4.50%。

不过，社保基金投资的风险容忍度极低，信托贷款必须要由银行担保，因此再由南京市政府方面协调民生银行出具保函。2007年4月，财政部、劳动保障部在财金[2007]37号文中明确，批准社保基金可投资于有银行担保的贷款类信托，投资总额不超过全国社保基金总资产规模的5%。

民生银行自然也不会在没有风险缓释措施的情况下提供担保。前述接近交易的人士透露，南京市政府提供了部分土地的运营收益作为反担保，许诺在收益不能覆盖贷款本息时通过其它方式补足。

“社保基金管的是全国人民的养命钱，只有在风险几乎为零的情况下，才会参与。”一名国有大行公司部人士说，今年国务院明确提出了全国要建设1000万套保障性住房的任务，并与各级地方政府签订了状。在“”即将开幕的时刻，社保基金宣布投入保障房建设，释放了明确的政策信号。

我国现在的保障房建设资金主要来自财政资金、公积金的增值收益、土地出让金收益比例及社会资金等。中信建投证券首席宏观分析师魏凤春认为，社保基金此举为各类其他社会资金（包括保险资金）做了一个榜样，相信保障房建设会引入包括保险资金在内的更多融资渠道。他认为，社保基金对保障房项目的投资更多会集中在经济发达地区，主要因为这些地区政府的财政压力不大，基金的资金安全得以保证。

信托参与模式：联动土地开发

银监会曾于1月12日与工、农、中、建、交和国开行召开通气会，六大行均表示2011年要加大对保障性住房建设的支持力度，但目前除了国开行之外的5大行都没有公布实质性的信贷投放计划或增长指标。

一名大行人士坦言，如果没有配套的财政政策，银行很可能只是“喊喊口号”。目前，保障性住房以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造。靠公租房、廉租房的租金收回建房成本，最少也得三五十年，银行不可能发放期限这么长的贷款。

同时，银行要控制风险，必须要有抵押担保。去年各家银行在银监会的部署下对地方融资平台贷款展开“解包还原”，重新落实抵押担保物，一些地区的抵押物现状已经让银行有所畏惧。

除银行以外，信托是最有可能为保障房融资的金融机构，据本报了解，信托公司的思路是捆绑保障房建设的土地运营收益作为还款来源。

此次社保基金虽然是通过信托投资于保障房建设，但和信托公司主导开发的保障房信托项目有显著区别。后者一般是由信托公司和地方政府洽谈，找好合适的项目，设计成集合资金信托产品，再发售产品召募资金。 相比之下，棚户区改造项目比公租房、廉租房容易吸引信托资金，因为“改造后实现的土地增值收益能覆盖拆迁成本。”一名信托公司高管称，“当然，如果公租房、廉租房的建设也能捆绑一块土地开发，信托也可能参与。”

但联动土地开发的项目，还款来源为土地运营收益，和房地产行情高度关联，存在较大不确定性。除国开行外，各家银行都还没有大规模介入。