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2012年土地市场关键词 大房企争抢地皇小房企卖地

  2012年的楼市可谓跌宕起伏，在经历了年初漫长的“寒冬”之后，终于在年末翘尾因素的影响下开始“回暖”。作为反应楼市状况的“风向标”，土地市场在2012年的变化尤为抢眼。由年初土地市场的延续冷清，到房企业绩上涨后的积极拿地补仓，再到年尾各大“地皇”的纷纷亮相。通过总结2012年土地关键词，能给友诠释出一个真实的楼市现状。

  2012年土地市场一波三折大小房企冰火两重天

  在“史上*严”的楼市调控下，作为房地产市场的核心生产要素，土地市场经历了“一波三折”的变化。而伴随着楼市严重分化的现象，大房企争取地皇，小房企忙着退地，无疑是2012年土地市场上较大的特点。

  2012年初，楼市的供应量与销售量双双下滑。在万亿库存的压力下，房企负债率高企，资金链出现紧绷现象。加之，受楼市调控政策影响，各地政府推地节奏明显放缓。土地市场的销售量持续冷清，上海、北京等一线城市的土地销售量不断走低，各地的土地出让金也大幅缩水。

  在经历了年初漫长的“寒冬”以后，土地市场开始逐渐升温。随着房企“以价换量、回笼资金”政策的进行，压抑多时的刚需人群逐步入市；房企“去库存化”成效显现，并开始积极拿地补仓。另外，受财政收入萎缩压力的影响，一些地方政府的楼市政策产生奥妙变化，推地的意愿明显加强。

  时至年末，11月份的土地市场显得格外热烈，各大“地皇”纷纷亮相。11月27日，北京、上海土地市场同日出现“地皇”，楼面价均超过3万元/平方米；11月28日，深圳新的总价“地皇”诞生；11月30日，南京一举摘得全国总价“地皇”。

  在“地皇”光鲜亮丽的背后，是大房企资金回笼后，对下一阶段的市场布局。但与之鲜明比较的是，权势不足的小房企，由于缺少自我调节能力；在资金链出现问题的时候，无力开发已经到手的土地，较后只能选择放弃，品尝此前冲动带来的苦果。

  大房企篇：复星SOHO抢地皇中冶地皇被调查

  2012年的土地市场在经历了一段低迷之后，随着房企业绩的好转，开始逐步升温，并在邻近年末的时候，到达了较高潮。11月29日，复星与SOHO中国的外滩地皇争取案，在上海市第1中级人民法院开庭审理；11月30日，中冶置业以56.2亿元拿下南京地皇。

  11月29日，外滩百亿地皇项目股权转让纠纷进入白热化阶段，上海市第1中级人民法院开庭审理此案，但还没有作出判决。这个目前由复星团体与SOHO中国各持50%股权的上海外滩地块，曾以92.2亿元的销售价，创造了2010年的全国总价地皇。

  有媒体评论称，复星国际与SOHO中国对上海外滩地皇的争夺，正上演着房企的“喜”与“愁”。两家财大气粗的房企巨头都有实力收购证大在地块中所占股份，这是“喜”;虽然关于复星国际究竟有没有优先购买权，他们争论不休；而证大地产，忍痛割卖该地块所占股分，却是真的“愁”。为了跑马圈地，龙头房地产企业筹谋销售布局将来。

  11月30日，中冶置业占98.52%股权的南京临江老城改造建设*公司以底价56.2亿竞得了下关区滨江2号地块，也成为了年内全国新总价地皇，楼面价为7753元/平方米。此前，中冶集团已拿下了毗邻滨江2号地块的NO.2010G32和G33号地块。

  面对各地频出的“地皇”，国土部在近期的发布会上表示，要求各地要采取分割出让、综合竞标、配建竞标、提高付款难度等方式，避免出现“地皇”;并对典型案例、核心对象采取公开调查，而全国总价地皇江苏省南京市下关区滨江2号地块被列为头个调查对象。

  小房企篇：雅弃“地皇”雅戈尔尝跨界苦果

  与大型房企的“跑马圈地”不同，小房企的整体资金链照旧紧张，不得不选择“卖地求生”。北京国土局官5月2日发公告称，由于北京雅居乐未缴纳地价款，其在百子湾路14号的土地合同被消除；而作为“不务正业”的典型，雅戈尔因为资金链陷入窘境，只好品尝此前冲动带来的苦果。

  5月2日，北京国土局发公告称，北京雅居乐房地产开发有限公司2009年以7.1亿元竞得的朝阳区1地块，因未依照出让合同约定缴纳地价款而被收回，已交纳的1700万元合同定金不予退还，同时将暂停该公司及其关联公司参与北京新的土地出让交易活动资格。

  虽与华南雅居乐同名，但被收地的北京雅居乐却隶属于北京华丽地产，与势力雄厚的华南雅居乐地产控股有限公司没有任何关系。据业内人士分析，该被收地块的楼面价就已经超过2万元，开发商开发的利润空间非常小，而势力弱小的小房企无法承受亏本的风险。

  作为“游手好闲”的*典型，雅戈尔一直在房地产领域高歌猛进，在1、二线城市接连高价抢下地皇。但其公司财报显示，截至2012年9月底，雅戈尔公司存货高达239亿元，占公司总资产的50.32%，其活动负债达314.7亿元，负债率高达73%，而手持现金不足27亿元。

  有媒体报道称，雅戈尔在上海的“地皇”项目长风8号已濒临绝境。2010年9月，雅戈尔以19.58亿元落子长风时，创下的2.6万元/平方米的区域单价地皇纪录，至今仍未打破。此项目最少要卖到4万元/平方米才能保本，这就让其与周边的项目相比毫无优势，可是一旦降价又会亏本。

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