委员详解国五条细则亮点改善性购房或可税额.蹭飞

图为上海市人民政府参事，上海社会科学院部门经济研究所城市与房地产研究中心主任、全国政协委员张泓铭。

东方张海盈、曹子琛 月 道：随着国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的发布，其中不少措施被认为是“楼市调控史上最严”。

对此，东方专访了全国政协委员张泓铭。作为房地产领域内的专家，张泓铭委员认为此轮调控是对历次调控政策的发展、深化和细化，将在一段时间内对市场平稳起到作用，但更多地仍是一种“短期速冻”手段，他期待在长效管理方面能够尽快出台一些机制。

解读：细则强调“不留死角、全覆盖”

张泓铭委员告诉东方，“国五条”细则中的六个方面措施，更强调“不留死角、全覆盖”，他举例说，例如限购的相关规定中要求，已实施限购措施的区域应覆盖城市全部行政区域，同时要求增加限购区域，“对出现房价过快上涨的城市，及时采取限购等措施”。

同时，细则也明确规定，出售自有住房应严格按照差额的20%缴纳个税，“以往一些城市往往采取变通的办法，即按照交易全额的1%来缴纳，细则无疑把这一通融的渠道完全堵死。”张泓铭委员分析说，细则出台后上海相应的政策还未出台。然而根据上海目前的政策，出售自有住房后再购入这一类改善性的“卖出买进”可以冲抵部分税额，未来这一政策是否会保留尚不得知，但目前就下定论说细则会“推高二手房房价、降低二手房交易活跃度”显然不科学。

虽然认可并看好细则短期内对平稳市场的作用，然而张泓铭委员还是提出，房产调控应更多地考虑长效机制，并侧重通过经济手段，例如税费和调整来达到调控目的。

献策：租金交税即可分辨投资、投机

谈到“改善性购房”这一话题，张泓铭委员提出了他自己的一套观点：从购房者的真正需求出发，其实可以分为“自住”、“他住”、“无住”三种类型，而针对这三类需求目前的政策是“支持自住”、“抑制他住”、“限购无住”。对此，张泓铭认为房产调控政策在这方面需要改进。

“自住需求应该要鼓励，包括改善型购买，可以通过契税全免、购房贴息或抵扣所得税额等方式来鼓励。”张泓铭强调说，他住需求则不应一刀切地调控。

“目前的调控政策把投资和投机并列，这有待商榷的。”张泓铭解释说，他住需求是否能得到满足，很大程度上关系着租赁市场的繁荣程度，如果长久抑制住房投资，总有一天租赁市场房源增量会枯竭，导致租赁市场供求失衡、租金猛涨因此，房产调控中，应当允许合理的他住需求。

而对于“投机炒房”类的“无住需求”，张泓铭认为，目前的限购政策有明显的局限性，建议对这类限购加以调整，改为惩罚性经济手段，即“高税”，至于具体怎样才算得上“高税”，则要通过市场反应和宏观经济等情况来不断调整。

也会有别人做。”在接受国内媒体的采访时那怎样才能从操作层面分辨“投资”与“投机”呢？张泓铭说，其实只要增加一个简单的技术环节：在登记租赁合同的基础上，由房东对出租房的租金收益进行纳税，“多套房在产权登记以后的一年中，只要有一定数量的租金纳税证明，则可确认为他住需求，交纳正常税；反之，则课以惩罚性高税。”为避免“弄虚作假”，可同时配以抽查与严惩手段。

呼吁：住房公积金姓“私”不姓“公”

“住房公积金入市”也是最近的热门话题之一，对此，张泓铭委员持“谨慎支持”的态度，他认为，“入市这类投资的前提，应明确住房公积金的私人产权属性。”

为“住房公积金”正名是张泓铭委员长久以来的呼吁。“其实公积金更准确的名字应是个人住房”，张泓铭委员说，公积金本身是个人劳动所得的一部分，公积金管理中心只是代为管理，并不应该占有实际的产权。

明确“私人产权属性”这一前提后，张泓铭委员认为，股市有风险，公积金投资还是应注重安全性第一，可以通过成立“住房保障”的方式，以股权投资的方式参与保障房建设。然而不论是何种形式的投资，一旦获得收益，必须将“投资收益返还给个人。”