购房补陷阱还是馅饼贴哪儿是关键位置

激光设备2021年01月31日

核心提示:8月4日,有媒体发表文章《发改委:这些城市可发放购房补贴》,称国家发改委8月3日在其官方站发文提出:商品房库存较大城市,可采取发...

核心提示:8月4日,有媒体发表文章《发改委:这些城市可发放购房补贴》,称国家发改委8月3日在其官方站发文提出:商品房库存较大城市,可采取发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。对此,国家发改委相关负责人对称,这是部门提出的下一步建议,并不代表一定会实行。

补贴可以有,贴哪儿是关键

发改委在其官文章中首次提出政府以发放住房补贴的形式去库存之后,引起了舆论的极大关注,但很快此文中有关住房补贴的表述又被删去了。的举动激发了人们对这一问题更多的猜测。

有人就猜测发改委是担心由此引发各方对于建议的误读。什么样的误读呢?比如政府砸钱救市推高新一轮房价等等,中国的房地产市场本来就很敏感、脆弱,这样的误读显然绝非发改委的本意。但事实就是如此,误读的态势已经形成了。

之所以会出现误读,原因就在于政府、开发商与民众三方对房地产市场的期待是不同的。在这三角关系中,本来政府相对超脱一点,可以居中平衡,但这只是理论上的,在实践中却没那么简单。有人就认为,发改委力挺房地产投资,说明房地产对于宏观经济的重要性。这种说法有一定道理,但也不免有开发商一厢情愿的意味在里面。

事实上,政府真正关心的已经体现在文中了,就是去库存。三四线城市房地产库存量过大,无论对国家宏观经济安全,还是对社会的总体稳定都是一种潜在的危机。最新统计数据显示:目前我国商品房待售面积超过7.2亿平方米,加上在建的施工面积至少需要五六年时间才能消化掉,而库存又主要集中在土地供应充足、市场需求少的三四线及以下城市。所以,去库存已经不是开发商单方面的问题了,在这个问题上不排除开发商对政府的绑架。

而政府要解决库存问题,手段不能太单一,还是要多措并举。像文中提到的先租后售、与政府共有产权等,同时被删掉的发放购房补贴的提法虽然容易引起误读,但也没错。其实政府补贴是完全可以的,只是如何补贴需要认真考虑,不能让补贴变们猜测的那样砸钱救市推高房价。

有人说,近年来很多地方廉租房、公租房这样切实解决底层民众基本住房需求的民生工程推进缓慢,政府没钱建廉租房,却有钱补贴去库存,这是在为开放商站台。其实这两者并不矛盾,只要进行合理的制度设计和构建,政府的补贴完全可以让底层民众得到实惠。事实上,廉租房、公租房解决的只是一小部分人的需要,大部分人都处在中间阶层,既不够申请廉租房、公租房的条件,又距离商品房太远,补贴对这部分人来讲更可行,也更有利。

同时,一些地方的经验也值得借鉴。比如,安徽芜湖在棚户区改造中引入货币化机制,加快商品房去库存的做法。政府给拆迁对象大部分的补贴,拆迁对象只要再拿出很少的一部分钱,就可以极大地改善住房环境。这也是政府补贴、百姓得实惠的好办法。

所以,不要一听到政府补贴去库存,就认为是政府与开发商勾结推高房价。在中国的房地产问题上,尤其在地方,的确有政府被开发商绑架的嫌疑,但是如何解套,还是有不同的玩法的,不一定只有房价高企一条出路,其实房地产泡沫也是悬在政府头上的一把利剑,这些年我们的教训也不少了,什么有利、哪里是陷阱,政府应当有一个基本的判断。

只靠砸钱难达到去库存目的

尽管购房补贴相关内容的表述很快被删除,但由此引发的社会焦虑并没有消除。公众担心,一旦政府财政资金强势进入房地产市场,其带来的市场震荡,绝非完成去库存任务那么简单。很有可能这一积极的财政政策传递到市场之后,会发生有意无意的扭曲,进而持续推高房价,并成为新一轮楼市亢奋的肇源。

目前出现的各地商品房高库存现状,并非市场真实需求的反映,而更多是地公示期5个工作日。公示期满后方政府为了获取土地出让利稿源：中新益与地产商合谋的产物。无论是此前风行一时的经营城市 ,还是后来的人为造城、做大城市规模,都是地方政府以行政力量推波助澜的结果,一味纵容也助长了开发商更大的贪婪与狂热。

眼下,政府应该反思以往对地产的过度依赖,改变土地财政偏好,真正从治理层面考量应该如何去库存。比如,不妨实事求是核定城市规模,并从控制土地供给入手,采用市场手段消化过剩等等。那种动辄砸钱的做法,说到底是一种行政权力导致的幻觉,不仅妨害社会的公平正义,也是财政资金的错配。

一个城市能够消化多少商品房、民众能够承受什么样的房价,并非总是有无限的弹性,而往往有一个底线,市场终究要饱和的,若是逾越了这一底线,就会产生过剩。同样,既然库存是一个长期的累积过程,则去库存也应该立足长期,多措并举,徐图进取,而不是急功近利,毕其功于一役。

此外,动用公共财政补贴购房,也未必能够让百姓真正获益。商品房定价本来就是市场行为,是一种动态的价格呈现。这样,政府补贴进来,非但不可能真正抵达购房的百姓,还会成为房企的溢出利润。也即这些财政资金很可能为房企注入强心剂,刺激市场产生某种幻觉,进而炒热楼市。

今年以来,不少地方曾先后实施购房补贴政策。今年4月,四川省蓬安县出台购房财政补贴政策,规定购房在140平方米(含140平方米)以内,由县财政一次性给予200元/㎡购房补贴；今年3月,沈阳也发布《关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》,涉及税费补贴等多项优惠政策。

尽管这些政策一度产生明显效果,但从长远看,则是不可持续的。一则财政补贴原本有限,难以为继；再则在房价畸高的情势下,亦属杯水车薪。更不要说在众多民生政策尚未完全落实,甚至还有民众尚未脱贫的语境下,政府拿出大笔财政资金补贴买房,其正义性也饱受质疑。

吊诡的是,一方面,地方政府热衷于发放购房补贴,以行政力量去库存；另一方面,作为解决低收入群体的重要路径,多地的廉租房公租房安居房却推进缓慢。据《新京报》报道,截至2016年6月,北京2012年列入开工建设计划的公租房项目中,有11548套没有竣工,分配入住率仅为20.64%。这不能不让人怀疑,地方政府心心念念所系的,仍是可以获取巨额土地出让收益的土地财政。若真如此,不仅浪费了宝贵的财政资金,而且也不可能达到去库存的政策目标。

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