高考加油日信证券首席经济学家贾康视点第10期魏家

日信证券：首席经济学家贾康视点第10期 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

贾康：保障性住房供给需要政企合作加快提供保障性住房是民生和房地产调控的重大事项。现已明确今后数年新建3600万套保障性住房目标，具体划分为各地的建设任务。

据估计，1000万套保障性住房所需资金要高达1.3万亿元以上。如此巨额开支，仅仅依靠政府财政投入是不可能的，政府大包大揽模式也不是一个能保证较高效率的好模式。必须积极引导、拉动社会资金的参与，才能顺利实现目标。保障性住房包括廉租房、公租房和经济适用房等。鉴于各地经济适用房、“双限房”供给方面漏洞甚多、弊病丛生、管理成本甚高而扭曲现象防不胜防的现实，除“共有产权”式的有利于封杀套利空间的经济适用房之外，我们原则上并不支持再继续提供完全产权经济适用房，这里主要讨论如何通过PPP提供廉租房和公租房。

关于廉租房的PPP提供模式廉租房不可能由市场自行提供，但政府引导、拉动非政府资金参与建设仍是必要和可能的。可通过以下几种PPP方式。

建议一：政府与投资机构合作，通过建设—转让(BT)的模式提供廉租房BT是Build(建设)和Transfer(转让)两个英文单词的缩写，BT的含义是：政府公共部门通过合同约定，将拟建的项目(在这里即为政府规划中已确定建设的廉租房)授予投资人，在规定的时间内，由投资人按照政府要求不是很看好此站，在得到合同确定的政府特定政策支持的条件下，承担工程的融资和建设，合同期满后政府按照合同的约定回购该项目。

BT方式的基本操作过程是：政府公共部门通过公开招标的方式选择一个项目公司，与项目公司签订一个包括政策支持内容(如优惠条件提供周边开发权等)以及回购内容的合约，项目公下列行为也均在禁止之列：使用自动售卖设备销售烟草制品；在未成年人集中的场所以及医疗卫生机构销售烟草制品；各种形式的烟草促销活动；发布或者变相发布烟草广告。司根据此合约进行融资并建设，项目建成后项目公司根据回购的相关条款转让给政府的相关部门。政府接收部门根据回购条款一次或分次将资金付给项目公司。

BT方式的关键点有三个：一是选择的投资机构要有足够的资金实力，同时应有较强的融资能力；因为，选择BT方式一个重要的原因是解决廉租房建设中的资金不足问题，如果项目公司自身实力不强和其融资能力不强，就失去了选择BT形式的意义。对于项目公司的自有资金要有一定的要求，如自有资金应当达到项目总投资额的一定比例等。

自有资金比例占得越大，项目风险越小，反之风险就大。二是回购的方式选择要合理。政府在选择回购时，可根据资金情况来确定，如果未来资金不够充裕可分阶段来回购。三是政策支持条件应合理，符合国土开发的“顶层规划”和适度、可操作的原则。

BT这种形式的参与主体，一方是政府公共部门，作为项目的发起人和业主，是项目的最终所有者。另一方是投资人，通常有两种：一种是由出资人和承包商结为联合体，组成投资人；另一种是承包商独自成为投资人。将BT作为建设廉租房的适用模式，主要因为：

1.可为项目提供和筹措来自民间的建设资金，缓解政府资金压力。

项目建设者可实际借助市场筹资从而后移与平滑分散处理“还本付息”压力，并有效提高资金的使用效率，分散投资风险。

2.可调动施工方内在潜力与积极性，降低工程实施难度，减少建设管理和协调环节，有效地约束工程造价，降低政府管理中的投资建设风险，提高建设效率。

3.可充分发挥企业自身技术和资金的综合优势取得投资回报，而政府则为建设廉租房融入非财政资金，为社会较快提供了更多、更好的廉租房，改善低收入阶层生活，形成“多赢”。