万科恒大保利领跑全国房企美食

去年万科的销售额继续“雄踞”中国房企榜首。

昨天在北京发布的《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，去年万科的销售额继续“雄踞”500强房企榜首；它同6号线很快将延伸至距离河北燕郊不到3公里的地方时也成为国内首家销售金额跨入千亿大关的地产企业，与恒大和保利位列2011年中国房地产500强前三甲，领跑全国房企。

上述报告是由中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的。业内人士称，由于土地资源充足、成本较低、竞争激烈程度较小，二线城市已开始成为中国大房地产企业竞争的热点区域。

二线城市成争夺焦点

前述报告显示，2010年全国商品房销售额为5.25万亿元，其中百强企业销售总额为1.41万亿元，占到总销售额的26.9%，中国房地产市场集中程度日趋提升。

报告显示，前10强销售金额达到59 6亿元，占百强总销售金额的42%，销售面积达到589 万平方米，占百强销售面积的45%。前20强、50强销售金额分别为8442亿元和117 0亿元，占百强总销售金额的59.7%和8 %，呈现市场集中度提升的态势。

此外，从各个城市来看，二、三线城市的销售金额、销售面积明显高于一线城市，百强房企正不断加强市场拓展力度，区域布局开始向全国渐次发展，二三线城市或将成为房地产企业着力的突破口，成为未来市场发展的重要方向。

恒大地产董事局副主席夏海钧昨天介绍说，二线城市开始成为中国大房地产企业竞争的热点区域，“从2010年开始，恒大提出进入三线城市战略，并为扩展三线城市做准备”。由恒大的土地情况来看，三线城市占恒大土地比例的6 %。

上述报告还指出，除二线城市外，地产也开始成为地产大鳄相继着力发展的新方向。

格局调整加速

进入2011年，房地产的宏观调控力度进一步加大，中国房地产格局面临加速调整。

报告指出，鉴于世界经济发展中的不确定性及国内通胀的压力，一些地方房价仍在高位运行等情况，政府明确将继续加强和改善对房地产市场的宏观调控。由此可以判断，未来两年政策松动的可能性较小。

建业地产董事局主席认为，中国房地产格局调整还会持续两到四年的时间，在市场格局调整的大背景下，企业也将调整自己的定位。房地产开发商要有二十个项目以上，有足够的土地储备，有管控系统，才能适应新环境。

胡葆森指出，作为一个资金密集型企业，必须与资本市场对接，了解投资人需求。“在房地产行业，要实现稳定增长，必须有几个前提：多项目运作、优秀的团队和完善的管控系统。”

中国房地产业协会副会长朱中一也认为，今年市场的调整时间将比以往更长。今年国家已经把经济发展的速度放慢，就是为了提高转型，保证民生。政府工作报告也已表明了房地产调控的决心。

在当下的市场形势下，金科集团总裁李战洪的判断是，对开发商来说，要求得生存，“上行通道做利润，下行通道现金为王”。

昨天，已在微博高调宣布要“退休”的股份有限公司董事长也赶到报告现场。他呼吁，面对调控不要“愁眉苦脸”，要对市场有信心，房地产是经济中不可或缺的一部分。“你们说萎缩其实都想趁低价拿地，市场调整调控都是正常的，这是轮流转，市场向下时保留现金流，最后会受益，2001年万科40亿不到，历经十年调控到1000亿。”任志强说，“政策出台意味着业绩增长，中国的房地产市场未来好得很，大家要高兴点。”

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瑞银：中国出现房产泡沫的风险很高

早报 王莹 发自北京

早报昨日获悉，瑞银的一份最新报告称，目前为止中国似乎并未出现全国性的房地产泡沫。不过，对于中期中国能否避免出现房地产泡沫，瑞银首席经济学家汪涛认为“很难”，“未来几年中国出现大规模房地产泡沫的风险相当高。”

瑞银的这份报告指出，高储蓄率、不发达的资本市场以及资本账户封闭意味着很大一部分居民财富还是以存款的形式存在，随着对房地产的“投资”或资产配置多元化的需求上升，银行存款向房地产转移就有可能在居民负债率未出现太大增长的情况下导致泡沫，因为资金转移至房地产会造成房价上涨，反过来又会吸引更多的资金转移。

与此同时，政府将存款利率设定在偏低的水平上，再加上缺乏房产税和其他持有成本，使得房产持有人能够容忍较低的租金回报率，促使资金从银行存款转移到房地产市场绕行107国道。（邓杭）。租金回报率较低也减少了市场上出租物业的供给，加剧了市场上房源稀缺。

此外，地方政府垄断了城镇住房建设用地；由于要素价格扭曲且不需要分红，中国企业拥有很高的储蓄和留存收益，并且一定程度上由于公司治理不规范、其他很多行业存在着准入门槛，企业正越来越多地将留存收益投资于土地和房地产；作为未来几年拉动内需和经济增长的重点，“城镇化”往往被地方政府和大众解读为在郊区建设房地产，从而将其“城镇化”。 这会导致房地产加速建设，在未来几年难以持续。同时，对农村住房存量和住房建设的低估可能会造成整体房地产业过度建设。

汪涛认为，在流动性充裕、低利率以及将城镇房地产建设当作“城镇化”主要内涵的大背景下，未来几年中国很难避免出现房地产泡沫。

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