三项目试水地产基金中海融资模式升级.鼓励

中海的房地产基金和金地、复地此前操作的地产基金并没有太大区别，这类基金模式在房地产界早已有之。

在融资渠道越来越紧的今日，向来以稳健而闻名的中海却将旗下三个项目的部分股权出售给房地产基金，从而融得了一笔资金。

没有人会认为中海是因为资金压力而选择股权融资，因为接手中海项目股权的房地产基金HarmonyChina本身就与中海关系密切。

股权融资12亿

6月22日，中国海外发布公告，公司子公司中国海外兴业拟联手HarmonyChina房地产基金共同投资其位于西安、青岛、沈阳的三个项目。

根据协议，中国海外兴业将西安项目 0％股权、青岛项目 0％股权、沈阳项目 1.85％股权出售给上述基金公司，出售总价为1,2 4,599,600港元。

根据买卖协议，中国海外兴业将出售而该基金将购买出售股份及出售贷款，包括：西安权益控股公司权全部股份440万港元；青岛项目控股公司 0％股份代价7800万港元，青岛项目股东贷款 0％代价5.84亿港元；沈阳项目控股公司65％股份代价7 00万港元，沈阳项目股东贷款65％代价4.96亿港元。

交易完成后，西安项目公司、青岛项目控股公司、青岛项目公司、沈阳项目控股公司及沈阳项目公司将作为中国海外发展共同控制实体列账。西安权益控股公司于完成后将由该基金拥有100％权益，并不再为中国海外发展附属公司。

资料显示，西安项目包括在西安市的三幅土地，总面积为40 .7 9公顷。地段编号为QJ及QJ -的土地位于唐城墙遗址公园两侧，而地段编号为QJ -的土地位于曲江池遗址公园东侧。该土地预期将发展建设待售的住宅楼宇为主。

青岛项目包括位于中国青岛市市北区西吴家村250号的一幅土地，地段编号为青房地权市字第 号，总面积为4 ,172.20平方米。该土地预期发展住宅、商业及金融发展项目。

沈阳项目包括位于中国沈阳市和平区长白地区的一幅土地，地段编号为012 04001，总面积为469,08 .60平方米。该土地预期作住宅及商业发展之用。

中海首只基金

公开资料显示，受让中海项目股权的HarmonyChina房地产基金是中海于今年 月18日成立的一只新地产基金，成立方正是中海地产和工银国际，而这也是中海地产第一次正式参与并推出基金产品。

中海与工银国际投资管理公司成立的这只规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金,计划用于投资国内的房地产市场及项目。

“我们主要负责资金的募集和投放,可能也会参与到双方合作项目的选定中。但房产项目开发过程中具体的规划、建设和销售则主要由中国海外发展来做。”工银国际投资者关系部人士如此表示。但其并未透露资金募集来源究竟是在国内还是国外,以及基金对投资项目回报率的具体标准。

据了解,该房地产基金的首期募集资金将不低于2.5亿美元。其中,中海集团及中海发展附属公司共同出资1.2亿美元,工银国际投资管理公司亦出资1.2亿美元,共赢公司出资1000万美元。

“这个房地产基金主要是投资到双方合作的项目。基金管理人在投资合作房产项目的时候有优先权,也会参与到开发过程中一些环节的探讨和监督中,但基金并不主导单个项目的发展。”中国海外发展投资者关系部在接收采访时如此解释,基金主要会投资于二线城市的住宅地产,而较少涉及商业项目。

显然，西安、沈阳和青岛项目是这支地产基金首次投入的项目。

地产基金之辩

辉立证券的地产分析师陈耕表示，中海进行股权融资，肯定不是资金问题，应该是以地产投资基金投入资金，以三个项目尝试房地产基金投入具体项目后的一些操作情况。

美国有转基因大豆陈耕分析认为，这也将对中海起到优化资产结构，减轻资金压力的作用。

“目前国家正在鼓励金融创新，而作为央企的中海和工银可能对国家政策及相关情况了解更多，因此加快了金融探索”，陈耕表示。

但金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹对此表示了否认。杜丽虹认为，目前国家在金融创新方面并没有更多的条款出台。

杜丽虹表示，中海的房地产基金和金地、复地此前操作的地产基金并没有太大区别，这类基金模式在房地产界早已有之。

陈耕并没有对此看法表示反对意见。其称，在今年银根收紧、加强信托管理的形势下，房地产企业与银行结合更加紧密，联手成立地产基金将成为趋势。

虽然有银行的参与，但房地产基金依然有可能遇见麻烦。杜丽虹就表示，从目前的市场环境来看，对地产基金最不利的就是募资。因中国的房地产市场处于大调整之中，很多外资可能会更加谨慎。

另一方面，因房地产市场受到严控，成交下跌，部分城市的楼价也开始出现下降的迹象，因此，地产基金的回报也成为考量的问题。但杜丽虹认为，基金属于长线投资产品，回报期较长，在目前这种下滑时入市，未来的收益才可能获得更大保证。