高考加油地产公积金改革打响头枪荐4股魏家

事件：11月20日，国务院法制办公室发布了《住房公积金管理条例（修订送审稿）》，进行公开征求意见，主要变化包括：1）缴存范围拓宽至个人；2）公积金管理中心分省级管理，可在县级设立分支机构； ）拓测谎师正在给一名参选女士戴上测谎仪感应器。新京报尹亚飞摄宽公积金使用范围；4）公积金贷款可以进行资产证券化；5）富裕的公积金可以购买高等级债券。

公积金要求放宽，尚缺异地、上限这一步按照新加坡的中央公积金制定的国内公积金，尽管在缴存比例上几乎完全一致，同时，在这一次修订稿中，缴存覆盖范围也基本和新加坡中央公积金保持一致，但是范围上差异较大。1）新加坡的中央公积金在职能上更类似国内的五险一金综合体，目的是应对退休人员的基本生活问题，在国内公积金基本限定为解决在职人员的购房/住房问题；2）中央公积金并没有区域限制，由于国内的公积金的最小单位为县级，导致跨区域的使用暂不能通行，仅在部分城市通过开具原所在地的证明之后，方可使用； ）贷款上限较低是公积金购房的主要困难，而混合贷在大多数情况下其贷款门槛都参考商业贷款，导致使用范围有限。

个月内的第二次公积金政策调整，可视为响应十三五规划中去库存的号召上一次公积金调整是降低首付比例至20%，出台时间为8月 1日，我们当时已经提到，“由于针对二套房，所以可以说该政策不是针对自住需求、而是针对投资需求。”既然是投资需求，在投资需求无法释放的一线城市、投资需求缺乏的三四线城市都不可行，且“依靠居民加杠杆的方式，带动行业投资增长，不得已而为之，也刻意而为之。”再考虑到十三五规划的去库存要求，那么，当前的公积金改动政策意为依靠一二线城市居民解决三四线城市库存的办法。

房地产问题需要通过金融创新来解决，这将是贯穿2016年的热点房贷太低银行不愿意贷，公积金缴存太少存在空缺风险，在利率低下的情况下就需要通过杠杆来解决，做MBS是最直接的解决方式，本次修订稿中提到的允许公积金做资产证券化，同时允许有富裕的公积金购买高等级债券，考虑到公积金贷款期限较长，所以资产证券化的期限也长、且利率低，若一方面资产证券化、一方面购买债券，则同时赚取了相当于债券期限短、收益高的流动性收益和利差收益，这将成为依靠金融创新解决房地产问题的典型案例。

我们认为，当前销售景气度向下、库存高企的状态使得政府逐步从出台托底政策、慢慢过渡到出台刺激政策，特别是在将化解库存问题写入十三五规划中之后，看好传统地产公司的反弹机会，关注保利地产、荣盛发展，同时，金融创新和转型仍然是2016年的重点，且由于进行金融创新的公司都将具有稀缺性，等待政策自上而下的推进。转型公司方面，关注嘉宝集团、华业资本。