高考加油信托的土地梦魏家

不少公司有意设立土地信托，农村土地流转的市场机制缺失是最大挑战。

本刊 孙飞／文

近日，有限公司（下称“中信信托”）与安徽省宿州市埇桥区政府合作，设立了国内首单农村土地承包经营权流转信托计划。

据悉，这款创新产品名为“中它将做Sun在8年时间里没有做的事情：使用事务处理委员会的TPC-C基准测试标准演示Sun的Sparc服务器的性能。这个基准测试标准是用于显示数据库服务器性能的。信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”。由于开启了国内农村土地流转导入金融元素的先河，该信托计划一经推出，便引发业界广泛关注。

事实上，不仅中信信托，日前，包括(,)、等多家信托公司在内，都在着手进行土地流转信托的研究及调研。

就在中信信托首单试水土地信托计划后不到一个月，又一家信托公司迈入了土地流转市场——“·土地信托之无锡桃园村项目”在江苏无锡落地。

据了解，该项目采取“土地合作社+专业合作社”双合作社设计模式：首先，将拟参加信托项目的土地承包经营权确权到村民个人，再由村民以其土地承包经营权入股土地合作社。土地合作社作为委托人，以土地承包经营权，在北京信托设立财产权信托。

同时，阳山镇桃园村水蜜桃种植大户成立水蜜桃专业合作社，北京信托代表桃园村土地信托，将土地租赁给该水蜜桃专业合作社。

此外，有业内人士透露，已立项研究，如何将信托计划与城镇化建设、土地流转、养老产业等相结合。

安徽国元信托也在积极调研设立土地信托的可能性。

土地流转信托方兴未艾，然而，由于仍处于试点阶段，其商业模式可复制性尚不明晰。

目前，传统农业生产分散、低效，“三农”金融服务不足，一些专家学者寄望，现行农村土地制度能够进行调整，释放制度红利，让农民获得意义上的农村土地产权，增加收益。同时，扩大农村土地整体利用空间。

近日，国务院发展研究中心公布“383”改革方案，也将“深化土地制度改革”列为新一轮八大改革重点领域之一。

在这种背景下，农村土地流转信托可能成为一种有效的金融工具，并以此为平台，汇聚各类资源，引入金融支持。

中信信托相关业务负责人吴超杰介绍说，中信信托首单试水的这款农村土地流转信托计划期限为12年，终止时间和土地承包经营权期限一致，涉及流转农业用地面积达5400亩，远期为25000亩。信托产品采用混合型设计结构，既有财产权（土地承包经营权5400亩），又有资金信托产品创新。

据了解，这款信托产品的运作模式为：农民把手中的农村土地承包经营权委托给中信信托，中信信托进行规模化管理，将流转土地统一归集、整理后，出租给农业生产经营公司，或农业种植大户，并同安徽帝元现代农业投资有限公司（下称“安徽帝元”）合作，由其作为服务商，提供土地使用、科技输出等相关增值服务。

此外，在项目建设过程中，如需要资金注入，中信信托会增发信托计划，通过资金信托份额，解决后续农业农地整理、农业设施投资等资金问题。

“信托资金分为两部分：一部分用于流转土地区域内土地整理、农业设施建设，以及现代农业技术推广应用；另一部分解决农户农业用地流转后的收益，以及土地整理方面资金流动性问题等。”中信信托相关业务负责人表示，加入资金信托结构，主要解决农村土地流转过程中产生的资金需求。

此外，该土地信托计划的资金信托份额期限不同，会根据市场情况，增发相应类型资金信托单位份额。

前述中信信托相关业务负责人称，该信托初步计划分两步走：先做农村土地承包经营权的财产权信托。资金信托则结合项目运转、资金需求等情况，择机发行。

据了解，根据相关规定，中信信托这款农村土地流转信托产品，仍保持土地农业性质不变，即所有权、使用权、经营权“三权不变”，通过土地重新归集、整理，将零散农业用地，集中转移到现代农业种植企业中，进行集约化经营，形成规模效益。

同时，该土地信托计划拟建设现代农业循环经济产业示范园区，规划为五大板块，涉及20多个子项目，具体包括：现代农业种植及水资源保护工程、现代化养殖、生物质能源和基质肥项目、设施农业和农业物联、农业科研平台。五大板块将形成完整农业循环产业链。

此外，在整个信托项目运行过程中，也将有效保护农民合法权益，以使其得以分享土地增值收益和土地市场化成果。

据了解，中信信托这款产品会付给农户浮动性基本地租收入，即每年每亩土地按照一千市斤国家公布的中等质量小麦最低收购价格结算，且不低于1000元。

同时，随着资金注入，土地、(,)附加值提升，也会增加农民的浮动收入，在扣除相关服务费用、管理费用后，农民可分享的增值部分初步定为70%。农民若转化为工人，也可获得相应工资收入。

安徽帝元则作为这款土地信托产品的服务提供商。据了解，安徽帝元是安徽帝元生物的关联公司。而安徽帝元生物背靠中科院合肥物质科学研究院，主要从事生物技术产业。

这家以生物研发投资为主业的公司，与当地政府合作密切，并曾在两年前与宿州市埇桥区政府达成战略合作协议，投资10.5亿元，在当地建立超大规模农业循环产业园，开展现代农业经营。

然而，首单农村土地流转信托仍面临不少质疑。

中华元智库创办人撰文表示，“不知道此信托相关几方如何赚钱”，或者说，“这块土地增值空间在哪里？如何满足信托投资人、信托公司、经营公司、地方政府和农民等五方利益，让各方皆大欢喜。”

张庭宾认为，在这一信托运作过程中，投资人希望获得收益；农民也会获得地租收入；地方政府帮助信托公司落实整合土地，要成本收益；信托公司也会收取一定费用收益。土地流转信托产生的经营效益增量，是否可以覆盖这些成本，还有待观察。

在中信信托看来，这一项目最终能否运作成功的逻辑基础，是对农村土地进行集约化、再投资经营，以实现规模效应，提高农业生产附加值。

据悉，该土地信托计划也对相关风险控制进行了约定。

中信信托副总经理张继胜表示，运营过程有明确订单指向，加上产业方所承担的风险，如果出现市场风险，产业方要履行补足差额的义务。产业方会重点选择具有品牌效应、本地适应性较强，具备高端农业生产经营实力的企业。

对于这一信托项目是否可推广，有中信信托相关负责人表示，该信托产品只是农村土地通过信托流转的初步探索，受限于目前的法律政策环境、各地农业用地情况、农业生产模式、农民对农地流转的需求等诸多因素，可复制性需要时间检验。

“安徽是我国家庭联产承包制的发源地，加上宿州的政策优势，这些特点应是该信托计划得以顺利推行的重要因素，”一位信托业人士认为，“我国其他地区可能没有宿州这种优势。因此，产品可复制性不强。”

相关资料显示，2010年8月，宿州市埇桥区被批准为第一批国家现代农业示范区。2011年11月，又被农业部批准为第一批全国农村改革实验区。

“此外，土地流转信托还涉及政策、农民权益分配、土地质量等问题。在这些问题找到有效解决方法前，土地流转信托大范围推广条件尚不成熟。”上述信托业人士认为。

据了解，目前，国内农村土地流转主要有五种形式：土地互换、土地出租、土地入股、宅基住房和股份合作。

张继胜认为，当前模式存在弊端，比较分散、零散，法律文件不规范。农户之间、农户内部、农户与村委会、农户与产业方存在各种矛盾，产业品类也有局限性。

事实上，不少信托业内人士表示，确权是土地信托的重要前提。

查阅相关数据显示，截至今年5月底，全国农村集体土地所有权登记发证率为97%。整个农村集体建设用地所有权确权工作有望于11月前完成。28个试点市县农村集体经营性建设用地使用权流转试点也于9月启动。

然而，尽管农村集体土地确权登记发证工作已基本对所有权完成确权，但对农村土地流转主要标的，即承包经营权（使用权）确权到户，仍进展缓慢。

一位不愿透露姓名的国务院发展研究中心专家认为，确权工作是新土改其他举措的根本前提，只有权利通过登记、发证这种物化形式固定下来后，后续农村土地流转和市场交易才能进行。否则，容易出现产权不完整清晰、流转交易市场不规范、交易行为不透明等情况，最终损害农民根本利益。

此外，在实践中，一些企业通过流转取得农地后，改变其用途，进行商业开发。一些土地流转过程也不规范，往往企业跟村集体合谋完成，并未征求农民意见。上述情况也使得相关部门对推进土地流转进程十分谨慎。

“土地流转信托，一定要保护农民利益，在保证农民能够获得稳定可持续收益同时，防止变相征地。比如，通过搞农业生态开发，改变土地性质。”前述信托业人士表示。

对此顾虑，中信信托相关人士表示，在宿州这个项目中，对参与流转的5400亩农业用地，其“所有权、使用权、经营权”不能改变是前提，且在项目法律文件、风控手段等诸多环节，均有所考虑。

尽管农村土地流转基础法律制度还存在问题，但诸多业内人士均认为，信托制度及信托行业将在土地流转中扮演更加重要的角色。

实际上，近年来，湖南益阳、福建沙县、浙江温州等多地政府也纷纷牵头，通过信托形式试水农地流转。

以湖南益阳为例，政府通过信托契约形式，将土地使用权集中，从而解决土地使用中角色缺位和流转不规范问题，提高土地使用率，保证农民收益。

然而，“益阳模式”与“宿州模式”区别在于，是否引入信托公司。有信托业内人士认为，从本质来看，实际上是利用行政手段，还是利用市场手段解决土地流转问题。

“信托公司作为一个经济实体，会更加注重市场化规则运用、信托产品利益保护，且信托产品有一系列信息披露制度规定，能做到风险隔离、破产保护、信息透明。”前述中信信托相关业务负责人表示，作为土地流转信托运作实体，信托公司比地方政府更具优势。”

中央财经大学(,)业研究中心主任认为，“当前，我国土地流转制度、体系还存在一些缺位情况，信托公司设立农村土地流转信托，可为现有制度起到一定补充作用。”

兴业信托副总裁司斌表示，服务于社会公共管理的信托产品值得信托公司大力探索。

他看到山中有一个很美的湖“社会变迁中，存在着巨大管理空缺、资产空缺。信托所具有的资产隔离、专业管理的制度优势，使其在公共事务管理方面具有广阔前景。”司斌认为，“信托成功介入土地流转过程，在新一轮土地改革中，将发挥重大作用。”