违法建筑租赁合同纠纷难受法律保护美食美食

李某在四川省达州市经营一家汽车维修公司,因原经营场所被国家有关部门征用,需重新选址继续经营。之后,李某发现达州但对“免税”行业来说却非“良性讯号”市州河边原某钢厂的生产车间有一块空地闲置,但数年前此地已经出售给了张某。

于是,李某找到张某商量,希望他能将部分场地按照经营汽车维修公司的需要进行打围和装修,然后再出租给其使用。双方的租赁合同约定,张某按要求修建、装修场地和房屋,出租给李某用于经营汽车维修业务,面积共750平方米,李某承担5万元的装修费并且每年支付租金6万元,租期6年,从第7年起若李某续租,租金则涨至7万元。同时,合同还约定,若因场地、房屋权属等瑕疵或者出租手续违法,张某需退还李某剩余租期的租金,并赔偿李某年租金的50%作为违约金;若场地因国家政策需要拆迁或改造,张某需赔偿李某1万元作为搬迁费。

2016年 月,张某与李某签订了租赁合同及场地装修协议各一份,张某需按照李某的要求修建了住房和搭棚、围墙、下水道等。之后张某按协议要求修建后,如期把场地交付给了李某。

2018年4月,政府实施旧城改造,决定对张某所购买的原某钢厂生产车间的全部房屋和设备设施进行征收,双方达成了征收补偿协议,张某得到补偿款近百万元。

李某的汽车维修公司也因此无法继续在此经营,面临搬迁。于是,李某与张某协商,要求张某赔偿各种损失 6万元。张某认为这是政府行为,只能按照之前的合同约定,赔偿李某1万元搬迁费,退回剩余租期的租金,退回5万装修费剩余部分的价值。

双方商议无果后,李某将张某诉至法院,要求他返还租金、装修损失、拆迁补偿和其他损失共 6万元。案件审理中,李某提出,政府对张某的拆迁补偿实际上是对他提供营业执照及所装修面积的实际投入、停产停业的补偿,因此要求人民法院将张某获得补偿的大部分金额判为李某所有。

被告张某答辩称,他改造、设计和装修房屋都是按照李某的要求进行的,李某明知该地是废旧生产车间,且属于旧城改造区域,却仍要求张某修建后出租给其使用。张某认为他没有隐瞒任何事实,也没有向规划部门申请规划许可,都是按照李某要求进行改建并出租。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。李某租赁张某修建的房屋,没有取得建设工程规划许可证,且实际上也根本无法取得,因此双方签订的租赁合同应当无效。

同时,该司法解释第五条规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。李某应当按照合同约定支付房屋占有使用费,对于未使用期间的费用张某应当返还,但要根据李某实际使用的时间据实结算,李某主张返还全部租金的诉讼主张不应得到支持。

另外李某提出的拆迁补偿款大部分应属于他所有,因我国拆迁补偿安置条例已经废止,现行有效的国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条明确规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋的所有人给予公平补偿。征收补偿的主体应当是产权人而非承租人,李某不是拆迁安置补偿协议的相对人,不能依据该拆迁补偿协议主张相关费用。

法院审理查明,2001年张某购买原某钢厂生产车间后将该车间的钢材拆除变卖后,其余厂房经过维修后对外出租,且其至今一直居住在此。李某主动找到张某要求将已经废弃的生产车间部分场地按照其要求重新修建、装修供其经营汽车维修业务，而且该车间为临时建筑,建设时也没有办理任何规划许可,没有取得任何建设许可,从头到尾都是违法建筑。张某按照李某要求改建时也没有办理规划许可证和建设施工许可证,该房屋属违法建筑。

法院一审判决,被告张某给付李某装修款损失费5000元及搬迁损失费10000元。

李某不服遂向达州市中级人民法院上诉。达州市中级人民法院审理认为,李某的上诉请求不能成立,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。于是驳回上诉,维持原判。

法律评析

本案是一起典型的出租违规建筑房屋的租赁合同纠纷。本案中,李某租用的场地本是城镇规划区域中的废弃生产车间，为了经营汽修业务,他要求张某按其设计修建房屋、场地并进行装修,供他经营使用。李某明知该区域属于城镇规划范围和旧城改造范围,却还要求张某改建和装修，因此李某具有过错。因该建筑未取得建设工程规划许可证,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,该租赁合同是无效的,后果只能由李某自己承担。

至于租金返还的问题,李某在二审中提出,既然一审法院认定租赁合同无效,那么张某就应当全额返还他已经交纳的三年租金。

那么,是不是租赁合同无效了,出租方就应当全额返还租金呢?对此,《最高人民法院关于审理城自去年举行慕尼黑磋商会议以来镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条有明确的规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。这也就是说,虽然租赁合同无效,但是承租人占有、使用了出租人的房屋和场地,出租人有权要求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，并不是说只要租赁合同无效了,出租人就应该返还租金。

李某在二审中还提出了合同无效的违约金问题，认为张某应当承担违约金。违约金的适用前提应当是合同合法有效,而合同无效就没有约束力,就无法约束合同当事人对合同约定的违反。因此，在合同无效的情形下,违约金条款是不能适用的。而且在本案中，张某实际上也没有存在违反约定的行为,因而更无需承担违约金。

关于拆迁补偿款的归属问题，由于国务院拆迁安置补偿条例已经废止,现行有效的条例已明确规定了公平补偿的原则和标准，因此承租人等非房屋的所有人不再是拆迁安置补偿的对象，征收补偿的主体应当是产权人而非承租人。李某不是拆迁安置补偿协议的相对人,不能依据该拆迁补偿协议主张相关费用。

通过本案,我们可知城镇房屋租赁合同的承租人,租赁房屋时应当对房屋的建设许可等建筑物的合法性进行必要的审查,看看该租赁物是否已经取得了产权登记。如果没有取得产权登记,则需要了解该建筑是否取得了建设工程规划许可证以及是否按照建设工程规划许可证的规定进行建设,否则承租的房屋就可能被认定为无效,合法权益就很难获得法律保护。

作为出租方,在出租未取得建设工程规划许可证的房屋时,一定要明确告知承租人,而且最好以书面形式告知，由此产生的不良后果要让承租人自己来承担。

（作者单位: 四川高扬律师事务所）