上周刚需盘拉动成交量回升两成.鼓励

9月楼市连续三周成交量仍低于20万平方米

虽然上周全市的新房市场成交量有两成的回升，但依旧未能突破20万平方米的关口。

据悉，在部分刚需楼盘的拉动下，上周（9．17－9．2 ）全市新房住宅累计成交168 套，成交面积为19．7万平方米，分别环比回升26． %、20．1%。但这在业内人士看来，这样的回升在传统销售旺季的背景下仍然算是低位的反弹，“金九”前几周的表现恐怕远低于开发商的预期。

实现持续改进和不断提高的循环过程。刚需放量沪楼市量升价跌

沪楼市上周的成交量出现较大幅度的反弹，基本是由于刚需成交放量所带动。

商报发现，在成交面积TOP10榜单中，成交均价2万元／平方米以下的项目占据了6席，已连续6周2万元／平方米以下的中低价项目占据成交榜多数位置。其中，前周的销售亚军，地处浦东周康的小上海新城成为上周的销售冠军，该盘共成交了129套房源，成交均价为14611元／平方米。据悉，该盘与周边项目相比价格优势明显，所以赢得了众多刚需购房者的关注。

“对比上周成交套数和成交面积的涨幅，两者之间相差超过了6个百分点，从中可以看出，楼市的成交重心正逐步向小户型房源偏移。而上周签约房源的套均面积为116．9平方米，是近19周以来的最低值。”上海搜房监控中心分析师汤正魏表示。

别墅市场以及高端住宅市场成交量的大幅度萎缩，是造成上周楼市量升价跌的主要原因，或许这正预示着刚需购买力将再度主导市场。

与成交量相反的是上周全市新房住宅的成交均价，为21 1元／平方米，环比前周下跌6．27%。数据显示，上周公寓房源成交近17．6万平方米，环比上涨近三成，而别墅市场的成交量环比则大幅萎缩22．6%，总计仅2．1万余平方米。在价格方面，成交均价在5万元／平方米以上的高端项目仅签约5000余平方米，较前周萎缩了近四成。

德佑地产研究主任陆骑麟认为：整个9月至今58万平方米的成交量而言，还是和预期具有较大的差距。不过在上周供销齐涨，尤其是供应量达到年内最高峰的表现才让人些许感受到了金九的成色，并且对10月份成交量再有突破存在一定的预期。

本月供应量已创年内新高

上周新建住宅的新增供应放出了46．0 万平方米的罕见巨量，其中别墅项目一改此前2周零供应局面，推出5批次、近7．1万平方米供应面积。截至9月2 日，9月全市新建住宅合计供应面积已达92．1万平方米，在未满月的情况下供应体量已创年内新高；同时一旦未来一周供应面积超出 万平方米，那么今年9月供应更是有望赶超去年9月125． 万平方米的供应总量，创新调控以来的供应新高。

另值得一提的是，受到近期房管局加强监督检查影响，上海新房供应的项目继续保持大体量格局。据统计，上周获得预售的15个项目中，供应总面积在 万平方米以上的多达11个，占比超七成。而此前7、8月份楼市 万平方米以上供应批次占比分别为40%、21%。

不过，在近期楼市成交乏力，供应则大增的背景下，上海一手库存量进一步攀上高位，截至昨日上午的数据显示，全市一手住宅可售面积为1046万平方米、较去年同期提升了22．9%。用此前8月整月80万平方米的成交水平计算，则该存量水平的消化周期将高达1 个月。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，政策及市场供应惯性节点两方面因素下，未来楼市供应总量继续保持或是大概率事件；但其对应的购买力方面，随着前期5－8月楼市有效购买力的集中消化及楼市近期价格的回升，实际后续潜在需求已有提前透支效应产生。未来供销两面的不畅，或促使库存量继续放大，从而对楼市价格变动产生影响。