房价波动二手房违约官司猛增.鼓励

“一季度收的那些买卖违约官司还没审完，最近又收了一批。”近日，在白下法院见到专门审理房地产案件的民四庭庭长夏婕时，她正忙着填写收结案表格。夏婕指着表格上新收的10几件案子告诉，这都是等待排开庭日期的二手房违约案件。房产新政实施前后，房价波动明显，我市各基层法院受理的房产买卖违约官司也出现了大幅增长。

二手房官司增长迅猛，七成由违约引发

从去年至今年初，我市的二手房市场一直很火，由二手房交易引发的官司也一直居高不下。去年一年和今年一季度，我市主城区各基层法院受理的二手房纠纷案件均增长迅猛，收案少一些的法院也有三四十件。秦淮法院今年一季度受理的二手房纠纷案件较去年同期上涨了72%，而该区在我市房地产交易量中只处于中游水平。

今年4月，国家出台系列房产新政，影响了二手房交易量，但也导致违约官司增加。

“从受理的案件来看，因违约引发的二手房纠纷占七成左右。而这些违约案件以今年4月国家出台系列房产新政为分界点，在新政实施前，违约的大多是卖房人；而如今违约的却都是买房人。”夏婕告诉，违约的最根本原因还是房价的波动。

新政实施前：卖方为卖高价故意违约

【案例】去年7月底，正在筹备结婚的 （化名）看中了位于广州路的一套二手单身公寓。与房主陈华（化名）见面后，两人以50．5万元的价格成交。因这套房子当时正在出租，双方约定 先付2万元定金，余款在当年11月27日，也就是租赁期满时再支付。

不过，陈华没能经得住当时不断上涨的房价诱惑。去年11月12日，陈华以60万元的价格，将房子卖给了另一个人，并很快办理了过户登记手续。一周后， 来支付房款时，才得知陈华已将房子卖给了别人。急着结婚的 只得多花10万元，在附近又买了一套面积差不多的单身公寓。今年初， 将陈华告到法院，要求返还双倍定金，并赔偿房价上涨带来的损失7.5万元。

法院经审理认为，陈华在合同履行期间擅自将房屋卖给他人，应当承担违约， 的要求符合法律规定。此外，由于陈华的违约行为，导致 此后购房实际支出了更多的资金，陈华应赔偿其实际损失7.5万元。

【法官评析】去年一年和今年一季度，也就是房产新政出台前，法院受理了大量卖房人为追求更高卖价故意违约的案件。遇到这种情况，只要买卖双方签订的合同完备，对交首付、过户的日期都约定清楚，并写明违约，买房人都可以到法院维权。卖房人不但要付违约金，还要承担买房人因此造成的实际损失。

新政实施后：买方解除合同等待“抄底”

【案例】今年4月，市民孙瑜（化名）卖掉了原有的房子，准备换一套大点的。她看中了城东一套房子，与房主刘岚（化名）谈好总价为160万元，并签订了合同。当天，孙瑜就支付了2万元定金，并约定在60天内办理完按揭，付清所有房款。

又谋事要实、创业要实、做人要实 的要求。此后可没过多久，房产新政出台，孙瑜发现二手房价格出现回落，立即停止了贷款手续办理。观望了一个多月后，她发现自己原先购买房子的房价跌了数万元，而且她认为还没“到底”。为此，孙瑜起诉至法院，以筹不到房款为由要求解除合同，并要求房主退还定金。

法院经审理认为，孙瑜与刘岚的房屋买卖合同合法有效，孙瑜单方面要求解除合同，属于违约，刘岚有权要求继续履行合同。但由于孙瑜不愿继续履行合同，应承担违约。经调解，孙瑜同意赔偿双倍定金，即4万元给刘岚。她觉得，如果履行合同，房价下跌带来的损失更大。

【法官评析】房产新政实施后，因房价回落，买房人违约的纠纷越来越多，一些人希望等到更低的价格“抄底”。当然，除了孙瑜这样因房子买贵了而违约的，还有一些人确实受到新政影响，比如购买二套房凑不出首付而违约，或是办不到贷款而不得不违约。对于不同的违约情况，法院将视具体情况作出裁决。