行业地产太阳底下无新事

地产：太阳底下无新事 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

地产领域流动性紧张未缓解：近日市场传闻各大银行对于房地产贷款政策出现变化，部分银行暂停办理房地产夹层融资业务和地产供应链金融业务。根据我们第一时间与国内一线房企沟通以及结合上周实地调研的反馈，总体认为地产领域流动性紧张的现象并未随着春节结束缓解，目前也未看到明显改观的迹象，主要体现在：1、节后个贷全面升至基准利率。今年春节后按揭贷款不止比去年同期要紧，也要紧于去年底，和春节前一周情况类似。

上海区域银行购房一旦磨损殆尽则会现提示更换轮胎。但是也有因轮胎过脏无法显示的时候首套利率节后已经全面改为基准利率。2、开发贷并未暂停。节后全国开发贷额度略有收紧，贷款利率从节前基准或者优惠的水平普遍上升至上浮10%以上的水平，而夹层融资和供应链金融业务这两种融资方式在银行信贷业务中口径较小，在实际信贷应用中并不常见，部分银行在春节前就已经停办。

银行业务自主选择性增强，并非单纯“钱荒”：春节期间央行态度较之前缓和，再加上原本美国QE的缩减预期热钱退出的现象并没有出现，导致目前市场上的特别是外部流动性相当宽裕。因此我们认为，本次节后银行系统房地产相关贷款政策的异常收紧是部分银行开始选择降低房地产业相关资产配置的考虑，银行业务自主性明显加强，但同时对周期的判断，我们认为其时间点选择已经偏晚。这也是我们多年观察地产行业以来，历次周期调整必然要经历的一部分，太阳底下无新事。

被动去杠杆周期的开始？如果房地产贷款不畅的状态真正发生，直接将影响到房地产开发资金来源中的两部分，一部分是直接的银行信贷，另外一部分是其他资金的资金来源，而体现在市场上主要分为几个方面：1、土地市场已逼近高点。2、房地产投资增速可能在半年后开始回落。 、市场预期也可能迎来调整。事实上抛开银行政策的变化不谈，单单从目前房地产行业短周期角度来看，连续近一年半的上行周期已经使得许刘老师分析说多城市的房价特别是土地价格处于非理性的状态。如果本次开发贷款的相对收紧能够持续，让行业处于被动去杠杆的周期之中，对化解“三期叠加”可能出现的风险将具有指导意义。

估值预先反映预期，但行业底部未见：我们认为地产股从去年开始的估值大幅回落正是反映着市场对地产行业流动性的忧虑，而行业基本面才刚刚进入到调整阶段且很难一步到位。而在这样的背景下，大型地产企业与金融领域的投资合作将进一步增强，我们考虑到行业资本属性不断增强，企业分化愈发严重，行业早已从损荣共俱的阶段提升，我们仍维持行业原有“买入”评级。