幸福快乐地产市场分化看基层劳动力收入上升依依不舍

地产：市场分化 看基层劳动力收入上升 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

市场分化，投资性需求萎缩，刚性需求依旧。住宅开发行业调整，一二线城市销量下滑、价格松动、库存累积；三四线城市价格较合理，市场较为稳定。

2012年市场继续分化，基层劳动力收入上升是主要看点。基层劳动力工资上升趋势未变，小城镇市场依然火热；信贷政策开始放松，规模难攀4万亿；调控政策仍将直接影响高价格地产项目的表现；写字楼和零售物业租金处于上升期。

长期内高端开发商和商业运营商有前景。从收益能力来看，目前阶段，采取城镇化模式的企业净资产收益率较高，而未来年随着中国人口老化，住宅需求高峰期结束，供需关系转变，则城镇化模式的企业面临转型的压力占６０．６６％，目前阶段，借助住宅开发较强的盈利能力，逐渐增加商业地产持有的面积是比较好的选择；或者，通过培育自身在高端住宅方面的品牌和开发能力，亦能在未来的市场中立足。

2012年企业将表现不一。主战场在三四线城市的企业和商业开发企业业绩增长有保障；全国布局企业和持有出租类企业业绩稳定；一二线城市市场复苏将能为部分企业解难，但难以让企业业绩反转。

投资策略。2012年政策是最大的不确定性因素，推荐荣盛发展、万科、保利、招商地产、中国国贸和陆家嘴；如果政策反转，推荐金地集能让玩家在游戏上花更多的时间”团和鲁商置业弹性较高的公司。