高考加油监控收紧地产信托曲线求变魏家

自银监会实行“窗口指导”后，持续高温的房地产业务终于开始降温。《第一财经》从业内获悉，信托公司与房地产企业合作门槛提升的要求明确之后，“假股权、真贷款”的房地产信托产品已近绝迹，不少房地产项目甚至陷入难以通过审批的尴尬窘境。

绿城信托备受关注

近期最受关注的，当数绿城与平安信托合作的房地产基金信托产品。这个名为“平安财富·安城1号房地产基金信托产品”，公开资料显示以股权投资方式参与多个绿城名下的房地产项目。这些作为种子储备的项目，预期投资收益更是高达年化25%以上。“以信托形式发起，实质意义却是基金，这在从前非常少见。”信托业内人士评价。

据了解，该信托产品的储备种子项目选取了多个绿城旗下的房地产项目，包括温州龙湾项目、扬州广陵区旧城改造项目及宁波市镇海项目，各个项目的IRR(内部收益率)均高达25%以上，温州龙湾项目更是可至35%~41%。

一位信托公司人士坦言，这些项目升值空间大、性价比高，因此年化预期收益才可高达25%。“投资基金的起步门槛通常比信托高得多，因此个人投资者很难参与，不少是由信托公司带头，作为大客户直接投资基金。不过这个产品的起步门槛却与信托无异，从而使得个人投资者亦很容易选择投资。”

“假股真贷”已被堵

这其实是自银监会实行窗口指导以来，严格监控风险之下的“曲线”之举。

用益信托工作室提供的数据显示，今年1~6月，各种信托资金投资领域之中，成立规模占比最高的仍是房地产，信托成立规模为1191亿元，占比43%。从已成立产品的平均预期年收益率来看，房地产信托仍然最高，达9.72%。这一数据，比第二名的其他领域高出了1.1个百分点。

今年5月份以来，随着房地产信托产品规模扩大日益增速，银监会将实行窗口指导的风声越来越紧。多个来自业内的消息证实，此次监控利刃实际直指被俗称为“假股真贷”的信托产品。“如果实行真正的债务融资方式，项目审核门槛很高，且房地产企业需向信托公司提供抵押品。但以"假股真贷"的方式参与，便可以规避掉这些要求。”业内人士向解释道。

一家浙江当地房高手只是将上述三点化作日常的事情地产民营企业负责人向诉苦称，企业融资压力非常巨大，原本以为可借助信托“假股真贷”的方式过渡，但在如今政策收紧的趋势下，已经无法实行反而可能被套。选分级A的秘诀：首先选交易量大、流动性好的产品;其次操作。“仔细研究了一下，几乎所有正在操作中的项目都不符合审批条件。”

信泽金信托研发中心提供的数据称，在4月11日至6月30日各个机构处于推介期的信托产品中，2年期的产品最多，为18只，占比36%；其次分别为1年期10只，一年半期9只。由此可见，目前市场上的信托产品仍以过桥融资为主。

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