中银国际公积金贷款新政点评公开

中银国际：公积金贷款新政点评 种别： 机构： 研究员：

[摘要]

11月3日，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知规定，住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

《通知》规定：使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改良居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

随着商业性住房贷款的屡次收紧，依然执行宽松借贷政策的公积金贷款成为调控体系中的一个漏洞。本次4部委发布的公积金新政正是为了修补这个漏洞而做出的。

新政以后，公积金贷款对象大幅缩窄：仅限于首套普通房和人均住房建筑面积低于当地平均水平家庭的二套普通房购买者，以投资为目的和改良性非普通房的购买者都将不能取得低利率的公积金贷款；公积金贷款的首付比例也根据不同的购买行为大幅提高。

经过多次的紧缩，房地产按揭杠杆、尤其是投资性购房的按揭杠杆将大幅下降，从而真正起到抑制投资投机的作用，同时改良性住房的购买力也将遭到较大影响。

9．29新政以来，中央和地方政府密集出台严厉调控措施，中央对房地产泡沫的高度警惕毋庸置疑。通过大幅下降房贷杠杆以对冲流动性多余对房价造成的影响应该是一条行之有效的政策，我们相信这一系列政策是能有效勒住房价上涨的缰绳，并将在杠杆依赖性较高的城市引致房价的回调。由于一系列房贷新政对一线和东部沿海城市的边际影响要远远大于杠杆依赖度较低、以自住需求为主的中西部二三线城市，因此我们认为未来2三线城市在政策压力下的表现将强于一线城市地产市场。保持对地产板块中立的评级，提醒投资者近期保持谨慎以防范进一步调控政策的冲击。