限价时代桂林房企何去何从生存

“楼市胶着状态下，房企选择继续观望还是打折促销，主要由开发商的综合实力和资金状况决定，在市场上有话语权、占市场份额较大的房企回旋余地较大，能够经受调控考验的时间也较长。”——广西中地行投资有限公司总经理关永强

申应林建议房企坚持走精品路线，注重品牌营造，“这正是房企提升自身品质，树立企业品牌的时候，只有经受住考验，品质不断提升的开发商才有更广阔的发展前景。”

0个楼盘共推出1407套商品房，达成购买意向 58套，实际成交12 套，预约登记280套，实际成交量不到总房源的10%。与去年同期相比，今年五一房交会开发商推货数量大幅减少，实际成交量也大幅下降。

5月 日，桂林市第四届房地产交易会落下帷幕，各楼盘的成绩单在一定程度上反映出近期楼市供需双方观望情绪浓郁的市场状态。在此背景下，开发商该如何抉择，按原计划进行？还是放缓速度，等待合适的推货时机？

推货

限价影响 新品延迟

根据桂林市房地产业协会提供的数据，桂林市区目前实施的限价标准是以各楼盘去年12月份的商品房申报价格为基准，即楼盘新申报商品房价格不能超过其10%。而了解到，很多楼盘的商品房价格在2010年12月份至今年 月份期间上涨幅度已经超过10%，如果以“申报价格涨幅不能超过10%”这一标准执行，对部分楼盘而言无异于降价销售。

桂林市房地产业协会会长申应林在采访中说，现在有些开发商是“不敢卖、不想卖、不知道怎么卖”。

同时，一些开发商也坦言，“申请预售证时，符合标准的价格只能比 月份价格低，一旦降价的缺口被打开，以后就很难做了，所以现在还在观望，推货的时间可能会延后。”

不过，并非所有的楼盘均会推迟推新，一些开发商认为，限价政策尚未对其推货计划造成太大影响。广锦天房地产开发有限公司常务副总李立表示，“阳光叠彩将会在遵守相关政策的前提下根据市场形势确定销售策略，原来定在6月份正式推出新品的计划不会改变。”

产品

周密调研 因需而定

一方面是购房者处于观望之中，市场需求不旺，另一方面是调控层层加码，压力不断增强。开发商如何推新？户型、面积是否会有所变化？这都是开发商在楼市胶着状态下遇到的难题。

五一房交会期间居桂林做的一项调查显示，在有购房意向的人群中，有51.2%的人倾向于90平方米至110平方米紧凑型三房，120平方米以上的占到25.6%。结果显示，虽然购房者观望情绪较为强烈，但对于产品户型、面积的选择仍然倾向于紧凑型三房等实用型户型。

在楼市前景尚不明朗的情况下，开发商对于市场需求的反馈尤为重要，面向不同购房者提供种类丰富的产品，在一定程度上能够抓住购房者的置业心理。一些即将开盘的纯新盘如中海·元居，在房交会期间就曾对登记客户意向户型做过统计，进而根据客户需求进行产品设计。

品质

价格被限 质量隐忧

有购房者表示出这样的担忧：“一些楼盘是否会迫于限价的压力在建筑用材上做手脚而导致住房品质打折扣？”

房地产业作为重要的支柱产业，关联着水泥、钢材、金融等重要行业，尤其在通货膨胀的大背景下，原材料价格不断上涨、工人工资稳步提升，而开发商在拿地、规划建设等环节的成本也持续上浮，在价格“被限”的情况下，产品用材和楼盘品质方面不能不令人担忧。

面对此种担忧，申应林建议房企坚持走精品路线，注重品牌营造，“这正是房企提升自身品质，树立企业品牌的时候，只有经受住考验，品质不断提升的开发商才有更广阔的发展前景。”

而在此时，一些房企已经起到表率作用，一些推新的楼盘对户型、面积、园林等方面在保持原有风格基础上，为满足购房者更高需求进行品质升级。如阳光叠彩计划6月份推出的2号楼N+1户型，在符合整体现代建筑风格的基础上，增加了多功能厅的设计，让业主根据自身喜好进行装修改造。广汇·湖光山色在面对成本增加的情况下，加大对园林景观的建设力度，增加植被覆盖率，扩大小区水系，并将推出精装房等。

价格

标准不一 房价难定

在“涨幅不高于去年年底12月份备案价格10%”的政策束缚下，如何定价便成为一个难题。

一方面，就楼盘自身而言，降价必然对以后的销售和定价产生不利影响，加上“商品房明码标价”已经实施，开发商失去了随意更改价格的机会。

而在目前情况下，一旦某楼盘出现降价迹象，很可能会引发楼市“多米诺骨牌效应”，不仅给该楼盘后期销售带来困难，而且整个行业的价格体系都会受到影响。

咨询多家将于5月份以后推出新品的楼盘价格情况，不少开发商都表示，等预售证申请到之后自然会在相关位置标示出来，严格执行“一房一价”的标准。而对于具体的定价数据，大多数开发商都讳莫如深。

对一些在桂林还未开盘的纯新楼盘来说，定价就显得宽松自由得多。一位纯新楼盘负责人告诉，“限价对我们影响不大，因为不具备桂林开发和销售的经验，所以定价时只需根据市场状况和自身成本，而不需要考虑10%的标准。”

辉煌房地产桂林公司总经理覃奡宁说，“因为没有纯新开楼盘的限价执行基准，所以新盘在未来开盘时基本可以根据楼盘自身品质、市场形势进行定价，定价就显得灵活自由一些。”

心态

适时促销 该卖则卖

楼市虽然呈胶着状态，但部分购房者对于楼市的看法依然很理性，不少购房者依然坚持该买则买的理念。

而这时候，楼盘适时推出一定幅度的打折优惠，将会对这一部分购房者产生较大的吸引力，无论对开发商还是购房者都会有利。

申应林表示，“目前看来，调控仍将有一个相当长的周期，开发商仍将经历一个漫长而痛苦的过程。这时候心态很重要，供需双方要适时调整心态，开发商该卖则卖，购房者该买则买。”

从五一房交会反映的数据来看，打折优惠力度较大的楼盘都取得了不错的成绩，展会期间受关注的状态甚至一直在持续。( 密学轩)