一线城市行政调控渐退场京沪地王逆转预期美食

9月4日，融创（中国）下属企业以21亿元的价格竞得农展馆地块，加之异地还建的医院楼，农展馆地块的楼面成本价已经超过7.5万平方米。而在北京“即将入市”的土地中，还包括多幅位于东城、朝阳、海淀、丰台四个城区可能引发高价争夺的居住和商服用地。

北京行政调控的“退场”并不孤立。深圳市在放松预售审批口径的同时，还调整了普通住宅的认定标准，从而变相使更多高单价的住宅可以享受普通住宅的优惠政策。随着市场对行政调控手段的渐趋免疫，如何填补行政调控退场后的政策真空，将是一个棘手的问题。

预售审批松绑

“近期预售许可的价格卡得不是那么严了，只要你和住建委有足够的理由说明，价格和项目的情况由游戏海代理的3.3D游《新封印传说OL》经过为期16天的封测是合理的，被‘卡住’的压力就没那么大了，比五六月份的时候小得多。”9月5日清晨，北京一家市属房地产开发企业的负责人告诉《中国经营报》。

目前，该企业有 个住宅项目正在等待北京市住建委的预售行政许可审批。其中一个项目的拟预售价格超出同期同区域在售项目平均价格的15%。在提交预售许可审批的过程中，除了必须报件之外，还包括对周边地价上涨、项目精装修成本等方面的说明。上述负责人告诉，当前要想在较高价格水平获批预售许可，这些说明材料是必不可少的。

“根据这些材料的情况，必要的时候，住建委的负责人会对项目进行实地调查，核实相关的情况，而后决定是否批准。”他说。在此之前，北京市住建委在预售许可审批中，一直执行“后期项目不得超过前期售价”“新开项目定价不得超过同期同区域上一个已批楼盘销售价格”的口径和原则。

不过，多位房地产开发企业销售负责人向本报表示，近期北京市住建委在审批过程中，对拟预售价格一项的口径开始放松。自8月中下旬开始，北京住建委已经陆续发放了多张高价住宅项目的预售许可证。在北京，单价5万元/平方米被视作高价住宅的标准。

这些被批准预售的高价住宅项目包括首创禧瑞都，批准预售价格最高为1 0000元/平方米；红玺台，批准预售价格最高为80000元/平方米；九章别墅，批准预售价格最高为90000元/平方米；双珑原著，批准预售价格最高为50000元/平方米。

此外，曾经创下北京房价最高纪录的盘古大观项目，其期房转现房的手续也将完成办理，预计平均售价将在15万元/平方米以上。

高价地不设防？

9月4日，被视为201 年地王备选的农展馆地块对外出让。融创中国下属公司最终以21亿元价格加异地还建医院楼的方式，成为最终胜出者。两者加总，农展馆地块的楼面成本价已经超过7.1万元/平方米。

仅过了一天，香港开发企业新鸿基以217.17亿元的价格竞得上海(,)中心项目地块，溢价率为24%。这次土地竞价已经成为全国土地出让历史上总价第二高的地块。而在最近4年之内，217.17亿元的价格，已经是总价的最高纪录。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，农展馆地块与万柳地块、玉渊潭地块、夏家胡同地块均为近两年推出市场的城市核心区地块，而前者由于地处东三环畔，毗邻CBD核心区，并且是东部城区近年来为数不多的住宅类地块，因此其稀缺性远比上述另外几宗土地更甚之，而近期公寓豪宅市场的火热更是吸引了大量房企关注这一地块。

“但是与此同时，该地块也存在一定短板，即地块面积较小，总规划建筑面积仅不到6万平方米，并且除住宅外，还有部分与办公类立项，2.1的容积率意味着项目未来层高在层左右。受土地使用面积的制约，住宅部分的成品很有可能打造成为一栋或两栋超级豪宅。预计未来售价将在15万元/平方米以上，或将新创北京豪宅项目的最高价格标杆。”他说。

除该地块外，在即将入市的地块中，亦有不少位于海淀、朝阳、丰台、东城等区的地带。“前一阵由于调控的压力，北京押后了很多可能产生高价的地块交易，今后一段时间，这些土地将陆续投入市场，地价继续上行的可能是存在的。”某开发企业项目发展部负责人称。

预期大逆转

了解到，在北京即将入市的地块中，包括位于二环沿线的“东花市三期北侧遗留地块”“东来广营土地储备A2地块”朝阳区豆各庄土地储备B、C地块、长辛店地块等。这些地块中，除东花市地块为商服类用地的地块外，其余均为住宅用地。

其中来广营地块所在区域已经成为北京楼市热点区域所在。目前在售的金茂悦等项目，销售价格已经达到4万元/平方米以上。该地块的土地面积9 100平方米。目前控制性规划意见书尚未下发，但参照同区域平均2.1左右的容积率，该项目的规划建筑面积有望达到约20万平方米。

“这样的成熟区域内，有如此面积的土地，已经很难得，很难说不会出现楼面成本价逼近4万元/平方米的情况。”在此之前，在北京多块热点土地的出让过程中出现的“面粉价格贵过面包”的情况，最终都导致周边房价的快速上涨。

此外，朝阳区豆各庄乡土地储备B、C地块的土地总面积超过2 万平方米；丰台区长辛店地块的土地面积则高达24万平方米，这些大面积相对成熟区域的土地，都已经成为多家房地产开发企业前期土地部门重点关注的地块。

201 年前8个月，北京市土地出让金总额已高达10 6.91亿元，相比去年全年总额还超出 88.99亿元，同比更是大涨 1 %。在这其中，住宅地块实现成交44宗，已超过去年全年成交宗数，土地面积合计7 5.68万平方米，与全年住宅用地供地计划850公顷已相差不远，如不出意外，今年将成为近年来首次完成供地计划的年份。

不过，这种“成绩”的代价，却是市场预期的大逆转。

201 年部分中国“地王”

北京

农展馆地块被融创中国下属公司最终以21亿元价格加异地还建医院楼的方式，竞拍成功。农展馆地块的楼面成本价已经超过7.1万元/平方米。

昌平东小口镇住宅混合公建用地被北京京投置地和北京市基础设施投资有限公司联合体以47亿元竞得，成为总价地王。

上海

浦东上海世博会地区A09B-02地块，被远东(,)中国投资有限公司以9.78亿元拿下，楼面成本价400079元/平方米。

香港开发企业新鸿基以217.17亿元的价格竞得徐家汇中心项目地块，溢价率为来自《俄克拉荷马人报》的报道称24%。这是全国土地出让历史上总价第二高的地块，也是最近4年之内的最高纪录。

广州

海珠区南洲路地块1026地块，被越秀地产旗下的广州城建开发南沙房地产有限公司以24.6亿元购得，若加入保障房竞配建成本（ 000元/平方米），该地块总成本达25.9亿元，折合楼面地价 6 61元/平方米，溢价142.4%。

天河区黄埔大道金融城起步区A00 和A005地块，被广州绿地房地产开发有限公司、广州市邦杰置业有限公司、广州穗荣房地产开发有限公司以64亿元购得，成为广州的总价地王。

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