万科毛大庆楼市暴涨因素消耗殆尽行业面临转.蹭飞

2015年仍是房地产市场去库存的一年，这个行业就要转型了。 在1月17日松花湖度假区开幕式见面会上，万科北京区域首席执行官毛大庆表示，中国楼市已告别 不动脑就能赚钱 的时代，人口拐点、城镇化速度下降、社会总库存难以去化三大问题将长期存在。在此影响下，未来三五年内，房企将通过转型，在房地产产业链上寻找各种各样新的增长点。

开发商囤地太多 很可能 砸手里

面对去年以来的楼市调整，毛大庆认为，三大问题将长期影响房地产市场走向。

首先，人口的拐点已到来。毛大庆表示，中国20到29岁的婚龄人口和15到64岁的劳动年龄人口比重都在下滑，而这意味着支撑房地产市场的主要购买力 首次置业、刚需和改善的人口正在大量减少。

他从来没吃过这么贵的炒面。毛大庆分析，正是1964年到1970年第一次生育高峰和1985到1990第二次生育高峰的人口，造就了过去房地产的快速增长，而这些需求已消耗殆尽或提前入市。之后由1985年到1991年人群构成的购买力数量，远少于前两次，对楼市刺激作用将大大削弱。

其次，城镇化速度在下降。 虽说我国城市化率仅50%多，还有很长的路要走，但很多年轻人已经在城市占用着城市的房子，而农村多剩下小孩和老人。 毛大庆指出，城镇化很难再有新的大高潮，对城市购房需求的增加影响也有限。

在前两大问题基础上，社会总库存去化难题凸显。毛大庆表示，目前房地产总库存很大，很多城市，房屋套数供应量和已批未建的地已经吸纳不掉。 现在全中国人的房子户均套数已经为1.0 套，城市间分布不均，北京形势也比较严峻。

并且，毛大庆指出， 现在政府已有指标、随时可以出让的地，以现在的土地出让的速度，还足够卖两年，政府已经不用再审批地了，很多城市还卖不掉。

这些地会不会砸开发商手里？ 我也替他们捏把汗。 毛大庆以北京为例分析， 去年出让了2000亿的地，有一半是商品房用地，但实际上商品房特别少，大概占三成左右，会配建很多保障房。而商品房里，全是高价房。

毛大庆预测，2015年，北京除去自住型商品房和二手房， 纯商品房成交很可能少于五万套，60%以上单价在五到十万元 ，去化令人担忧，但这反过来可能会刺激二手房的交易。

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