高考加油地产房地产ROE的涅槃重生荐5股魏家

地产：房地产ROE的涅槃重生 荐5股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告要点新时代来临，地产ROE在管理驱动下涅槃重生10月21日房地产ROE中长期或将企稳回升，这是综合审视行业变革、房企管理变革的结论，也是我们对地产前沿系列的第三篇思考。该观点具备历史可验证性，而新时代来临，行业变革主要是：（1）供给侧的土地市场变革，（2）需求侧的楼市消费升级。相应地，房企也开启一系列管理变革，包括标准化、快周转、跟投机制等。综合两项变革，我们认为房地产ROE中长期或将会企稳回升。

从ROE到PE，龙头房企合理估值中枢上修高ROE给予高PE，龙头房企合理估值中枢据测算为20倍PE左右。如前所述，龙头房企ROE中长期或将持续上修，我们预计未来能够维持在20%左右。而且在其带动下，行业整体ROE中枢也有望企稳在1 %左右的水平。根据ROE与PE的对应关系，我们测算未来龙头房企合理估值中枢现货市场在20倍PE左右。

展望2018：销售量缩价稳，投资依然坚韧2018年销售预计量缩价稳，销售面积与销售额增速分别为- %、+ %左右。市场仍然分化：一二线底部企稳，三四线后继乏力。三四线销售今年爆发，可归结为一个基本面和两个催化剂，我们认为明年催化剂方面的边际作用会有所下降，即棚改货币化安置放缓，宽松政策环境趋紧。一二线销售今年下降，并非需求侧原因，而在于供给侧：限价导致推盘不足，供给下降过快。随着开发商资金收紧，市场景气度减弱，预计将加大推盘力度，进而带动一二线销售企稳。

2018年地产投资预计仍然坚韧，全年增速或不低于6%。看好明年地产投资韧性，虽然销售回落或将导致新开工下降，但近两年的持续热销导致企业施工存量、拿地补库较高，因此地产投资增速或将维持高位，预计2018年地产投资增速不低于6%。

投资建议：戴维斯双升，把握ROE，超配地产龙头2018年，龙头房企有望迎来业绩、估值的戴维斯双升，建议超配地产龙头。ROE可作为衡量房企成长能力的优良指标，看好持续具备高ROE的龙头房企。从中短期来看：（1）龙头房企充分受益近两年销售和房价上涨，今明两年营收、净利率大概率提升；（2）估值中枢上移具备中长期逻辑支撑，短期具备上修基础：

板块悲观预期有一定释放，机构持仓、相对估值处于历史低位。重点关注业绩确定性较强，ROE居前的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团和新城控股。