公交中国房价短周期理论的强化

中国房价短周期理论的强化

说到中国房价，我一直都判定信贷决定房价，但从来没有系统地总结过，这里详细说说，顺便为易居研究院 @杨红旭 老师的“短周期”理论做一点小补充。

我不是专家，但从我的认知和经历来看，与其称作短周期理论，称作“信贷周期理论”更能表现其内涵（这个名字是我提的，如果觉得不好听，没关系，名字不重要）。短周期，只是人为的信贷政策制造出来的，不是市场自然形成的，所以信贷周期才是核心。另一方面，这一理论还是在2008年金融危机后才开始奏效的，这一分水岭之前，楼市相对更依靠市场和收入；这之后，楼市更加依靠政策和信贷。

如果在期间买过房或关注过房价的朋友应该都有印象，这一期间房价先平后升，95到02年房价基本上没涨，一路上涨几乎没停歇过（上海由于05年调控过猛，是个在这一期间出现下跌的特例），但就我当时所熟悉的一个二线城市和两个一线城市来说，年房价上涨没有停过，这一期间二线城市房价从1000出头涨到三四千，一线城市从四五千涨到1.万。

那五年（）甚至说是十二年（）北京警方开展集中行动间，是没有两三年为周期上下起伏的短周期的，但信贷政策在这一期间的确也经历过放松与收紧，有人问，为什么期间的加息周期内房价也没有下跌呢？答案非常简单，因为那时购房的主要力量大都是全款买家，而且购房者收入增长速度不亚于房价上涨速度，这导致信贷的影响力，或者说房价对信贷的依赖程度很小。如果你在当时从事过商业活动，或对当时的经济环境有一定印象，会感叹是中国市场发展和收入增加最快的黄金时期，才得以支撑房价在期间单边上涨。

深圳房价指数，可见在2007年及之前，房价保持稳步上涨，不见周期波动

2008年的一场金融危机，把中国经济从沸腾的2007年（当年度GDP增速14.2%）直接带进寒冬，市场不好了，钱赚的少了，前期这种低杠杆支撑的房价，自然相应地出现了下跌，这也是房地产市场化以来第一次全国范围的房价下跌。

但大概也是在这个时候，国家第一次发现房地产原来这么重要而不能倒，所以开始强刺激，四万亿背景下，基准利率大降的同时还给房贷打低至7折的优惠，首付低到两成，增加了贷款买家的比例和整体杠杆率，所以房价应声暴涨，07年大涨-08年下跌-年大涨，构成了第一次短周期，全是因为信贷刺激。

目前为止所有短周期一共有三轮，四万亿暴涨后的两轮上涨，其中2013年上涨源自2012年连续两次的降息降准和放松认房认贷，2016年上涨源自期间轮番的降准降息降首付和利率打折。所以我们也看到，信贷刺激强度越大

，带来的房价涨幅也越大。

北京房价 及相关信贷政策，可见信贷政策直接影响房价

2008年后每一轮信贷宽松的结束，都会带来房价下跌，直到等来下一轮信贷宽松，不刺激它就无法摆脱调整；而不像那样无论信贷政策怎么样都能保持单边上涨。原因又在哪里？在于“四万亿”这第轮强刺激后的房价，已经开始和购房者收入出现显著分化了，此后房价的上涨越来越需要杠杆来支撑，直到现在，几乎全是杠杆推动的；如果你留过心，会发现租金回报率也是从那个时候开始跌入不合理水平的，而租金水平正在会展中心南门前广场听取了开幕式现场安全保卫和文艺表演情况汇报好是和居民收入水平挂钩的。

若干大城市租金回报率走势

问答环节：

现在房价是不是太高了？

答：当然是太高了。

还能不能涨?

答：当然也还能涨。

什么时候会涨？

答：要听“信贷周期“的话，无论你觉得现在泡沫有多大，在有影响力的长效机制完成前，只要信贷放松，就会带来房价上涨；

信贷放松的具体措施是什么？

答：降息/降首付/房贷利率打折/放松认房认贷，就这么几条，保持关注就行了（注意，房价和限购其实没什么关系）；

还会有信贷宽松吗？

答：信贷宽松的前提是债务/内外货币政策/金融系统风险/宏观经济环境等诸多方便提供出再次宽松的空间，目前来看中短期宽松较难，但具体的就要咨询国务院和美联储了。