李宇嘉雄安开发要去地产化但不能去市场化美食

（原标题：李宇嘉：雄安新区开发要 去地产化 但不能 去市场化 ）

雄安新区房地产交易被严格控制，楼市瞬间安静。面对短期内要攫取数十年红利的投机狂潮，冻结是没有办法的办法，但显然不是长久之计。不管是集中疏解北京非首都功能，探索人口经济密集地区优化开发新模式，还是调整优化京津冀城市布局和空间结构，培育创新驱动发展新引擎，哪个都不能撇开房地产。

一般来讲，房屋是生活和生产的基本要素和物质空间。新区规划和发展，首先要进行的是土地和空间的规划以及区域功能的规划，这是提供居民居住和企业生产所需物质空间的过程，也是房地产规划的过程。

房屋要回归其本来属性，这种定位是我国继1998年住房市场化改革、2007年加强住房保障后，对未来房地产和住房发展又一个改革定位和发展导向。

雄安新区四大定位和七大任务明确无误地折射出一个重要信号，不管新区将来如何开发，首要的一条就是 去地产化 。这是近年来我国新区规划和发展均出现严重的 房地产化 后，总结出来的血的教训。因此，不惜交易冻结和停滞，也要刹住楼市投机潮，目的是杜绝 房地产化 。对此，管理层提出 七严 ，即 严禁大规模开发房地产，严禁违规建设，价格较低。严控周边规划，严控入区产业，严控周边人口，严控周边房价，严加防范炒地炒房投机行为。

从深圳、浦东到雄安，这是我国从外向型的工业化和城镇化相互推动，融入世界以吸收全球工业化和城市化文明，向夯实内需和构建创新驱动下的内生增长的转变。工业化和城镇化相互推动时期，土地财政扮演着基础设施和公共服务融资的角色。但是，创新驱动的内生增长模式下，高成本是 大敌 ，因此，降低成本是新区功能 落地 的前提。对住房而言，绝对不能延续 土地财政 开发模式，即高价出让商品住房用地，作为新区政府融资的主要渠道。

近日，京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨做客人民直播时指出，雄安每年都有进步。今年“五一”希望吸引投资者和创新创业者。国家应以建设廉租房、公租房等惠民政策，让年轻创业者有房可住，保障投资热情。很多业内人士也认为，未来，雄安新区保障性住房一定会占最重要的地位，供应比例也会最大。

但笔者认为，在坚持住房回归居住属性的前提下，让市场和保障 两条腿 走路。在尊重行业规律和市场配置资源的同时，更好地发挥政府的作用，这是新区住房制度设计的根本。

一个健全的住房供应体系中，商品住房和保障性住房都要有，二者比例关系要视房地产发展的阶段而定。新区成立初期，新市民和迁入人才的住房需求大，加上规划利好也会助推住房需求，保障性住房要占到更大的比例，但应以满足基本需求的廉租房、公租房为主，防止 福利陷阱 。同时，也要控制商品住房开发的规模，以保持居住和创业低成本的环境。新区建设中后期，各项规划基本 落地 ，住房需求和新增开发空间边际递减，商品住房要逐渐占到更大比例。

具体来说，首先要通过以租为主的保障房设计，让创业者和居民 住有所居 ，避免因没有住房支付能力，或住房支出太多，影响创业初期的投入，这直接关系到是否能建立创新发展的激励机制。其次，产业和人才在新区积聚以后，加上产业规划利好，房价会上涨，这是客观规律。这时，产业发展和创业创新还处于成果 破茧 的前期，对于成本还比较敏感。

因此，一方面要控制商品房开发规模，另一方面要适时启动相关政策，调节房价上涨收益。

近年来，长三角、珠三角确实涌现出一大批新兴企业，特别是在互联、新能源、智能科技等方面。之所以随后进入了瓶颈期，创新成果昙花一现，甚至倒在 破茧 前，首先与高房价推高企业营商成本与人工成本有关；其次，在高资产收益的诱惑下，很多企业将房地产作为副业，由于副业收益远大于主业，创业创新的动能开始衰退。因此，在成果 破茧 的敏感期，要通过控制商品房开发规模，适时启动类似于美国的房产税征收，达到去地产化和鼓励资金投向实体的目的。

房产税开征以后，新区政府就有了渐趋稳定的财政来源，这一财源应完全用于廉租房和公租房供应。随着产业逐渐壮大和成熟、创新成果开始出炉，区域价值显著提升，房价将进一步上涨，美国 硅谷 和深圳特区也经历了这样的过程。这时，一方面要让产权人获得资产溢价收益，另一方面，要善用房产税税基根据房价上涨而自动上调的 稳定器 功能，甚至适时调整房产税税率，调节资产收益，将房产税全部反哺廉租房和公租房供应。这既尊重行业规律，也抑制地产化趋势。

同时，捋顺创业和实体收益分配机制，借助住房保障支持，新区创业者通过分享创新成果，建立从 住有所居 到 居者有其屋 的有产者路径，让居民分享新区发展外溢到房地产上的红利。这样，既尊重房地产行业发展规律，又能发挥政府的积极作用，也不会出现新区地产化，冲击实体产业发展，还能构建可持续的财政来源，让新区开发可持续。

总之，要客观认识新区开发和房地产的关系，我国大城市楼市泡沫化、地产化趋势，问题不在楼市本身，而在于政府过度依赖导致制度和政策变形。新区开发要避免地产化趋势，但并非矫枉过正到 去市场化 的地步。完全住房保障是不合理的，正确的思路是既要遵循市场规律，也要更好地发挥政府职能。

（来源：每日经济）

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