高考加油地产一线城市表现较弱二线重点城市市场热度魏家

地产：一线城市表现较弱 二线重点城市市场热度攀升 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心观点：

宅地成交量同比走低，但出让金涨幅显著，溢价率攀升至新高2016年1- 月， 00城市土地成交面积合计 .54亿平米（累计同比-8%），土地出让金合计48 9亿元（累计同比+6%），其中住宅用地成交建筑面积合计1.52亿平米（累计同比-12%），出让金合计 524亿元（累计同比+18%）。

单月来看，2016年 月， 00城市住宅用地推出规划建筑面积64 7万平米（环比+20%，同比+16%），成交规划建筑面积4170万平米（环比-10%，同比-10%），成交土地出让金1099亿元（环比+14%，同比+47%），楼面均价26 6元/平米，平均溢价率约 7%，单月溢价率水平创近5年新高。整体来看， 月宅地整体供需处于低位，但部分二线重点城市市场热度较高，受到品牌房企激烈争夺，带动出让金、楼面价和溢价率攀升。

城市土地概览（2016年 月）一线城市：宅地供给缩量导致成交下滑显著。2016年 月，一线四大城市合计推出地块规划建筑面积1 万平米（环比-45%，同比-18%），其中，住宅用地21万平米（环比-69%，同比-77%）；合计成交地块规划建筑面积15 万平米（环比- 2%，同比+0%），其中，住宅用地41万平米（环比-56%，同比-51%）。土地出让金方面，2016年 月一线四大城市成交地块出让金5 亿元（环比-82%，同比-74%），平均楼面价降至 44 元/平方米，主要受出让地块结构性影响，平均溢价率为17%。整体来看，2016年一季度一线城市宅地供地逐月收紧，导致成交量和出让金同比下滑显著，但溢价率同比攀升明显，一线城市优质地块依旧竞争激烈。

二线城市：城市间分化加剧，热点二线城市成交升温明显。2016年 月， 6个二线城市合计推出建面4546万平米（环比-4%，同比-8%），其中，住宅用地2219万平米（环比+14%，同比+10%）；合计成交建面 9 0万平米（环比+4%，同比-1 %），其中，住宅用地1728万平米（环比+0%，同比+18%）；出让金868亿元（环比+52%，同比+89%），平均溢价率约40%，单月溢价率为近年来新高。整体来看，2016年 月，二线城市土地成交升温明显，但各城市间分化进一步加剧，南京、杭州、天津等省会以及区域中心城市逐步成为房企激烈争夺的热点。

三四线城市：库存压力高企，供需维持低迷。2016年 月，262个三四线城市推出建面8269万平米（环比-11%，同比-11%）；成交建面6652万平米（环比-1%，同比-18%），出让金481亿元，平均楼面价724元/平米。整体来看，在三四做了大量的前期调查。三鑫双语学校有几千名初中生线城市，无论是政府供给还是房企土地投资均保持谨慎。

风险提示热点城市土地价格仍在上涨，优质地块稀缺影响房企资源获。