高考加油地产一线或加大供应荐5股魏家

地产：一线或加大供应 荐5股 -06 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

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月5日，国务院总理 作政府工作报告，地产部分强调了2016年5月1日起要全面实施营改增，试点范围扩大到房地产业，将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。大力推进国有企业改革、以管资本为主推进国资监管机构职能转变。提高保障房货币化安置比例、完善支持居民住房合理消费的税收信贷政策、因城施策化解房地产库存，建立租售并举的就得不偿失。住房制度。

同日，住建部部长 受访时表示，住建部与北上广深四个城市保持密切的沟通联系，四个城市正在想方设法稳定市场，措施包括：一是实行严格限购政策，同时严格地实行差别化的税收和信贷政策；二是增加土地供应面积，并要及时公布信息，以稳定信心；三是增加中小户型供应数量，搞好保障性房屋供应建设；四是打击各种交易当中的违法违规行为；五是正确引导舆论，主动发声稳定人心、预期和市场。

评论对房地产的定调更趋积极：今年政府报告中的相关表述为“完善支持居民合理消费的税收信贷政策、因城施策化解房地产库存”，而15年提的比较多的是“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度、支持居民自住和改善性住房需求，14年提到的是抑制不合理的购房需求。14年偏打压、15年偏中性，今年对地产的定调偏积极，明确了宽松的税收信贷政策仍然会延续。

企业税费减免或进入实质阶段：房地产企业税负过重，以万科为例，2014年缴纳营业税金及附加1 1.67亿（其中营业税7 . 1亿、土增税47.7 亿）、所得税59.65亿，合计占营业收入1 %，应交税费51.24亿（企业所得税占6 %、土增税占24%、营业税占7%）。由上可见，营业税按收入5%计征，是公司最大的税负支出。主要原因是营业税没有抵扣机制，成本只能由企业自行承担，而在增值税制度下，企业发生的相关采购一般可以抵扣进项税额，能有效解决重复征税问题。此前，重庆将房企所得税预售收入计税毛利率由20%调整到15%，非普宅、商业、车库的土增税预征率降至2%，普通住宅降至1%；沈阳也采取了类似政策。此次营改增的核心在于税率的确定（6%或11%），还有和土地增值税合并考虑后是否减去土地成本征税。如果营改增后能按6%计税并抵扣土地成本，将会极大改善企业的税费负担。如果仅以6%税率征收，对建安成本、财务成本等较高的企业利好也十分明显。从政策的基调（确保所有行业税负只减不增）来看，我们判断房地产企业的税费减免将逐步进入实质阶段。

明确因城施策化解房地产库存：一二线更多是商办面临高库存，而三四线住宅的高库存更为突出，因城施策是必须的。我们认为，即便进一步完善支持居民住房合理消费的税收信贷政策，也很难解决三四线城市住宅的高库存问题。在一二线商办库存较高的区域实行灵活的土地变性一方面能降低商办的库存，另一方面也能增加住宅的供应，缓和房价上涨的压力。而三四线住宅的高库存或许通过保障制度和长租市场的建立来逐步化解。当前一线城市房价涨幅非常明显，比较可行的办法是加大住宅用地的供应和容积率的调升，一线城市的发展空间会被打开。

投资建议由于结构性改革的推进缓慢，大众创业万众创新还处于初级阶段，中小创或逐步进入增速低于预期的验证阶段，我们看好地产等周期股的投资机会。 月基本从需求层面来看面改善已成定局、政策面持续友好、企业税费减免进入实质阶段、一线城市或大量增加供应，这可能打开市场空间，我们看好地产的相对收益。建议积极关注长三角和珠三角区域的二线蓝筹，推荐滨江集团、世联行、中航地产、华发股份、中洲控股等个股。