楼市深寒未缓解土地流拍阴影笼罩珠三角.源泉

吴晓波

在楼市寒流的考验下，曾经宣称年末即将出现“暖冬”的开发商们，却在土地市场上露出真面目，集体对珠三角主流城市曾经炙手可热的“土地”市场冷脸以对。而平价大甩卖的做法正从楼市向土地市场蔓延。

在2007年住宅楼价虚火旺盛的一些地区，为了应对土地流拍阴影，政府已经不再推地。“珠海除了6月的住宅地王由华发股份(600 )拿下之后，今年政府没有挂牌出让过土地。市场上流转的都是二手地块，大约有20％没有找到买家。”一名在珠海开发房地产的品牌开发商项目总经理说，他们还在观望，地价便宜了并不能引发他们的入市意愿。“虽然珠海土地流拍量看似很少，但那是以成交量萎缩为代价的。上半年珠海一年以下的商品房空置面积比年初增长了两倍，开工面积增加了45％，面对这样的数字，我们不敢轻举妄动。”

在深圳，根据该市土地房产交易中心的成交纪录，自从6月6日的土地拍卖会之后，5个月内深圳住宅用地零供应。而该中心的统计显示，今年前8个月，深圳流拍8地块，全部为居住和商住综合用地。

那些为了完成年度卖地计划而放量供地的城市，则遭遇了流标与降价卖地的惨痛。“2008年前10月东莞流拍土地 1宗，其中商住用地为20宗，平均每月就有2宗商住用地流拍。而从2000年至2007年的8年时间，东莞仅流拍土地29宗，其中商住用地17宗，2008年东莞流拍的土地宗数比之前8年累计的还多。”东莞中原研究部负责人对说。

进入11月，久未卖地的广州，也开始一周内三次降价卖地。11月7日，广州萝岗开发区地块在降价20％后终于成功出让，CBD珠江新城最后一幅办公用地以去年卖地价格的6.5折成交。截至11月7日，虽然广州只拍卖了15幅地块，但根据广州市房地产交易中心成交记录，停、流拍了5幅地块，建筑面积约49.65万平方米。

在佛山，当地一秀地产负责人对透露，根据他们的统计，去年“地王”频出的佛山，今年前9个月拍卖的土地有199宗，但流拍的有20几宗。其中仅8～9月，流拍的土地占地面积就超过9万平方米。而在今年5月，是最为冷场的一次土地拍卖，推出的11块非工业用地，7块底价成交，4块停流拍。

随着土地停流拍的增加，大城市的土地财政更是受到严峻考验。2007年在房企的“地王”争夺战中，广州市政府堪称大赢家。根据广州市财政局的报告，当年土地出让金预算90亿元，实收207亿元，但超支部分当年已经基本用磬。而在今年，国有土地使用权出让金预计要支出109亿元。

但是截至今年11月7日，根据广州市房产交易中心的成交记录，广州卖地收入只有67.62亿元左右，其中还包括了风传正处于退地程序中的恒大41亿元“地王”项目。

根据最新公布的卖地计划，广州市政府将在12月初集中开卖八宗住宅地，总用地面积49.7万平方米。等于全年供地计划的五分一。最低交易价折合楼面地价都约为1250元/平方米，比9月流拍类似地块底价低 50元/平方米左右。

“最近广州市政府召集开发商和代理商召开闭门会议，会议上政府人士透露会要求开发商拍地前提供银行担保，以防范去年卖地了却收不到地价的情况。同时参考香港经验，先为土地找到意向买家再开卖，以避免土地流拍。”一名业内人士对透露。

点：荔湾区黄沙大道如意坊路段“经过此次调控，地方政府的卖地创收模式相信会发生转变。”中原地产广东项目部总经理黄韬认为，未来地方政府可能会乘着国家拉动内需的势头，通过市政建设的推动和城市环境的优化，增加土地价值。地产不会再是着力扶持的产业。“像去年虽然卖地收入很高，但目前为止据称有接近一半的地价还没交齐，这种高涨的地价对于地方的可持续发展并无实际意义。”

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