影响住房保障.源泉

本报 刘辰/文

在发展中国家，许多国家政府都是影响房地产业的主要角色。虽然市场也起作用，但主要的决定力量仍然在于政府。不过麻省理工学院学术委员会主席、都市研究与规划系前主任比西·桑亚（Bish Sanyal）却在论坛上指出，在这些国家政府提供的住房并没有满足市场需求，越来越多的人们质疑政府的房屋政策是不是管用，也许人们还需要其他机构参与。

而在发达国家，NGO（非政府组织）的作用不可小视，尤其在提供面向中下阶层人群的住宅的时候。NGO像是一个中间人，它联系着政府、官僚机构、还有它控制的业务以及市场，在这几个团队或者利益相关方之间协调。

NGO并不是政府组织，也不去参与控制，最重要的是不创造利润，只是正确反映出穷人的需求和爱好，而且可以用一种专业方式来告诉政府。所以在国外，NGO很好地改善了穷人和政府之间的关系，在政府和民众之间起到调停人的作用。

“NGO应该找到低收入人群的需求，然后把这些想法向发展商传达，因为他们自己无法这样做。相反，政府的规章制度不管是可接受还是不可接受的，NGO都会把这些规章制度向低收入者解释，告诉他们应该照章办事。”桑亚说。

NGO的作用

桑亚介绍了孟买一个贫民窟地区的重建项目。穷人要在原地重建他们的房屋，而且他们是合作建房并拿到合法的期限，即成立一个合作社运作此事。而当地的NGO区域资源中心推动组织（简称SPARC）在这次拆迁中起到了重大的作用。合作社雇用了SPARC，后者来到这个地方，首先质疑了政府的预测。例如政府认为有10万人住在这里，但NGO更清楚实际情况，并指出实际上会有20万人，这就需要重新决定住宅的密度。

SPARC还做了另一件事，他们拿出政府的设计，指出这个设计并不适合穷人的需求。“穷人不需要这些。你说一家要一个厕所，对不起，他们不需要，这样做的成本太高了，我们可以用公共厕所。也就是说NGO更加了解穷人的需求。”桑亚说。

而另外一个相反的例子发生在上海崇明区陈家镇鸿田老村，农民们搬入了楼房，但政府提供的住区失去了邻里之间的关系。这导致搬迁后77.8％的人仍然更愿意居住在传统的农村社区中。同济大学副教授陈蔚镇在做这个案例研究时发现，由于很少有人在整个迁移过程中与农民沟通，村民的态度都非常戒备。而且，新住区开发了很多生态技术，而这些是否为农民所需要，仍然值得探讨。

“我认为这样的住区应该多开发一些乡土技术。”陈蔚镇说。而这时NGO作为联系政府、开发商与居者的沟通使者的作用就显得异常重要。

黄晓明但桑亚举的案例并非完全成功，SPARC作为NGO在运作中也遇到了很多问题。

他们雇用了一个私人承包商，通过关系找到后者，因为SPARC本身的资源并不充足，而且也缺乏实际的开发经验。“当你用这种方式雇人的时候，这个项目肯定就要延迟。私人承包商没有办法正常进行项目，也没有足够的资金去支撑。”而且由于SPARC经验不足，给项目做的地基深度不够，最后需要改变地基的深度，这就增加了预算，导致居民要自己支付15％的附加成本。

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