高考加油地产压低中小地产企业估值荐股魏家

地产：压低中小地产企业估值 荐 股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

■事件：中国证监会和香港证监会联合发布公告决定批准上交所和香港联3分钟时间接受投资者拷问。不到一个小时交所开展沪港通试点。总体来看除万科、保利外，香港内房股估值中枢明显低于A股地产股，若估值接轨有可能提升A股龙头估值，但中小型地产商的估值将大幅下降。

■香港内房股估值水平大幅低于A股地产股：香港内房股静态PE为5.91倍（恒生大中型指数内房股，剔除异常值），A股上证 80中地产股静态PE为1 .75倍，上证180中地产股为16.72倍（A股地产股估值剔除50倍以上）。

■香港内房股估值分化极为严重，与A股估值风格倒挂：香港内房股估值分化极为严重，大企业享受估值溢价，小企业估值普遍低于行业平均水平。

香港内房股中布局一二线城市、龙头及资产负债率低的企业享受高于行业估值水平的估值溢价，中海外、华润、碧桂园、龙湖、恒大静态PE估值分别为7.5X、7.1X、7.9X、7.7X和5.0X。而中小内房股的估值要显著低于行业平均水平，如雅居乐、富力、方兴、绿城、融创等主流二线房企的静态PE估值均低于5倍（由于会计准则的区别，香港内房股EPS会略高于内地会计准则计量结果，但不影响分析）。

A股的地产估值体系则与香港内房股完全相反，A股龙头地产企业估值水平长期大幅低于行业，而中小地产企业则享受估值溢价。如上证180中地产股为16.72倍，而万保招金的静态PE估值分别只有5.9X、5.4X、7.8X和8. X。

■若估值接轨，A股龙头企业估值会稍有提升，但中小型地产商的估值将大幅下降：香港作为成熟的资本市场，从企业价值层面看，其估值水平的差异更能够反映企业的内在价值。地产行业发展到现阶段，已经处于行业难以增长，大企业利用各种优势不断扩大市场份额的阶段，小型地产商已经很难有长足的发展机会，逻辑上应该是大地产享受估值溢价更为合理，我们认为，如果两地地产股估值发生接轨，那么最有可能发生的情况是A股地产股估值水平向香港靠拢。A股龙头企业估值会稍有提升，但A股的中小型地产商的估值将大幅下降。

■地产板块趋势向下，继续关注京津冀：当前房地产市场和我们前期判断的一致，一方面商品住宅的销售增速开始明显下降，没有人口持续流入的三四线城市需求不足已经显现，一、二线城市的部分住宅需求也进入观望的阶段，我们认为销售增速的下滑才刚刚开始。另一方面，由于开发企业的集体回归一、二线城市，土地均价开始大幅上升，企业盈利能力逐渐下降。

在保增长的预期下，政策面存在一些边际改善的空间，但并不大，不可期望过高。而本轮行业调整周期与以往不同，开发商整体处于从三四线回收到一二线的过程中，龙头企业也难以保持以往较好的销售业绩，几年以来龙头地产股相对其他中小地产股的强势可能难以持续。继续强烈建议关注京津冀一体化相关个股、以及增发底价大幅高于目前股价的地产股。

组合：京津冀一体化的华夏幸多头仍未突破下降通道。福、首开股份、金隅股份，转型的阳光城、华业地产，关注新华联。

■风险提示：金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期，再融资受阻。