宏源证券房价涨幅继续收窄全面下跌尚未至

宏源证券：房价涨幅继续收窄 全面下跌尚未至 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

70个大中城市房价上升趋势收窄，目前尚未进入全面下跌阶段报告摘要：

白影凡却没有理我了 房价总体平稳小幅上升，但涨幅继续全面收窄，房价下跌城市数量明显扩大。从整体均值看，4月份新建商品住宅价格环比综合平均涨幅为0.1%，比3月份收窄0.2个百分点；二手住宅价格环比综合平均涨幅为0.2%，与3月份相同。从城市数量看，4月份新建商品住宅价格环比下跌的城市数量增加4个，二手住宅价格环比下降的数量增加8个，房价下跌城市数量明显扩大。从不同区域城市看，4月份一二三线城市的新建商品住宅和二手住宅都全面呈现出环比涨幅收窄的态势，其中，一线城市涨幅仍高于二线，而二线高于或持平于三线。

房价环比扩散指数显示，房价上行动力减缓，房价下行压力增大，目前我们尚未真正进入全面下跌阶段。我们根据70个城市房价情况编制了房价环比扩散指数（编制原理与PMI相同）。数据显示，新建商品住宅环比扩散指数75.7，二手住宅环比扩散指数59.3，均呈现快速回落走势，4月降幅明显大于3月、2月降幅。这说明房价上涨的城市数量在加快减少，房价持平或下降的城市数量在加快增多。需要指出的是，尽管指数已经呈现下行趋势，但这两项扩散指数仍然处在50分界线以上，而且房价涨幅仍然为正，说明房价并未真正进入全面下跌阶段。从历史数据看，08年底09年初、2010年底和2011年初，这两项扩散指数都曾大幅下滑跌至50以下，最低点曾跌至20以下。当前媒体舆论对于个别城市房价下跌已经渲染得较为恐慌，目前我们尚未真正进入全面下跌阶段。

目前宏观经济增速下行，房地产市场表现欠佳。开发房企迫于资金回款和去化压力，推出平价开盘、打折促销等“以价换量”手段，但居民降价预期升温，持币观望心理增强，同时媒体舆论也在渲染房地产泡沫破裂。虽然中央对房地产政策仍然默不作声，但随着不同城市的房地产市场走势分化，部分城市对现行政策有所放松，部分中小城市房地产政策放松预期升温。央行召开住房金融服务专题座谈会强调提高效率，支持和优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。我们预计，当前的政策托市力度有限，在全面放开行政限购和政策扶持力度增强之前，房价涨幅收窄的下行趋势仍将延续。