高考加油房地产信托淘金术选地段挑开发商看风控设计魏家

近年来，频频发文规范房地产信托的发展。就开发商资质上，银监会规定申请信托公司贷款的房地产开发企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质。按照原建设部2000年颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，二级资质的要求为注册资本不低于2000万元，从事房地产开发经营3年以上等相关条件。

信托从业人员王先生介绍说，银监会的规定只是针对贷款类信托产品，如果做其他类型的信托产品，并不需要二级资质。对于开发商来说，达到二级资质并不是很困难的事情，很多开发商都有这个资质，如果连二级资质都达不到，对应信托产品的风险相对会大一些。

从过往案例看，2013年3月曝光的洋城锦都置业特定资产收益权投资信托中，融资方洋城锦都置业成立于2005年4月11日，由浙江洋城投资有限公司出资5000万元组建，位于浙江省舟山市嵊泗县，拥有房地产开发三级资质。

平安信托研究报告指出，就房地产信托来讲，风险化解手段很多，在信托公司控制了足值抵押物的情况下，风险化解的主要手段就是注入新的流动性。信托行业兰女士表示，正是基于此原因，投资者在选择房地产信托产品时，需要优先考虑大型地产商和有强力股东背景的信托公司，一方面在当前房地产行业形势下，项目失败的概率小，另一方面，即使单一项目发生风险，也可以及时补充流动性。

看保障

考察增信风控设计

一家信托公司研究部彦女士近日接受采访时表示，信托投资者在选择房地产信托产品时，需要考察项目风控、增信情况。从项目质押和担保上讲，土地使用权抵押、优质的公司股权或者其他资产的抵押，比单纯的第三方担保有优势。虽然质押物不是万能神水，但是从风险保障角度讲，有多重质押和担保的项目，风险相对要比仅有担保人担保的项目要小。

从质押率上看，被曝光的房地产信托产品中，多数表面都很好，貌似可以承担兑付风险。但是，从曝光的信托产品之外的历史事件看，抵押率并非万能神水，也有王子变青蛙的风险。2012年12月发生的首例信托抵押资产处置案件中，青岛凯悦中心信托贷款集合资金信托计划抵押物青岛凯悦中心商业评估价值达到9.56亿元，抵押率不高于40%，但是，强制拍卖的青岛凯悦中心1～5层商业房产总评估价为5.85亿元，大幅缩水。后来，在经过第二、第三次拍卖公告评估确定，又降为3.74亿元。

彦女士认为，抵押物估值存在一定主观性，投资者需要考察项目周边物业价格进行对比，规避抵押物估值虚高的项目。

对于开发商企业实际控制人提供连带担保的做法，信托公司总监赵先生直接表示不可取。他表示，遇到这样的项目需要仔细考察人是否真有实力承担连带。因为，对于中小开发商来讲，实际控制人往往只有一两个企业，甚至一两个地产项目在运作，一旦项目陷入危机，担保人也无法拿出资产来履行条款，导致条款如同虚设。他认为，在开发商实力相当、项目规划相似的情况下，可以优先选择风控、增信措施更为严格的信托项目。

不少信托公司面对中小地产商，也是采用了多重担保以尽量降低风险。例如，洋城锦都置业特定资产收益权投资信托中，信托公司就采取了“土地及在建工程抵押+现房抵押+股权质押+担保”的四层增信方式。虽然项目遭遇危机，但是信托公司事先控股了项目公司，为及时处置地产、土地等相关资产，尽快回笼资金进行兑付创造了有应变力强利条件。

避风险

远离有劣迹开发商

公开资料显示，多家房地产公司在信托产品暴露兑付危机前就已经存在各类债务纠纷问题，或者资金运作上存在问题。投资过多款信托产品的王小姐表示，她投资过的一款产品涉及民间高利贷的企业，虽然最终得到了兑付，但她再选择信托产品时一定会考察项目情况，远离有经营“劣迹”的风险企业。

平安信托研究报告显示，大多数房地产信托面临的不是价值风险，而是流动性风险。从涉事的15款信托产品看，大部分项目都是资金循环上出了问题。有的因为资金不足，项目进展不达预期，有的销售情况不佳，导致缺钱兑付。

首先，民间借贷已经成为中小地产开发商的一个重要资金来源，也成为高危信号标志。15款产品中至少有4款产品涉及民间借贷，占比达36%。有信托业人士表示，房地产是资金推动型行业，开发商如果无法从银行、信托、房地产基金等正常渠道得到足够资金支持，目光就会投向高利息的民间借贷；而民间借贷往往利息高、期限短，成为逼死开发商的导火索。

具体个案上，2012年8月暴露出问题的浙江金磊房地产股权投资信托中，涉事企业实质控制人私挪信托资金偿还高利贷，项目不得不提前终止。2013年1月暴露出问题的舒斯贝尔特定资产收益权投资信托中，舒斯贝尔在之前就有民间借贷纠纷、工程烂尾等问题。2013年4月曝光的温州泰宇花苑项目开发贷款信托中，房地产销售困难，开发商涉及民间借贷和民间联合担保问题，企业负责人陈岳西跑路，法院接到多起关于陈岳西的借款诉讼。2012年底被曝光的上海录润置业股权投资信托中，两位自然人就民间借贷纠纷将企业负责人邹蕴玉告上法庭。

信托公司投资总监赵先生表示，大型地产商可以把项目毛利率做到20%左右，信托资金成本控制在10%左右，但是，民间借贷的资金成本的年利往往超过了20%，中小开发商的项目毛利根本无法和大型地产商比，自然无法覆盖民间借贷的成本，纵然项目顺利、销售完成，很可能也是为他人作嫁衣裳，而一旦出现拆迁、施工、销售等逾期，项目失败是高概率事件。

其次，部分涉事开发商在出现兑付风险之前就已有劣迹，资金链紧张。2012年4月，房地产信托项目出现首例违约。长白山11号南京联强集合资金信托计划中，南京联强大厦曾在土建阶段就因缺乏资金项目停滞，后通过信托融资盘活，在2011年取得销售许可证。但后来又因项目租售不力，未能按照预期销售，同时项目方再无可抵押资产加剧资金链紧张，导致信托公司违约，信托产品延期8天后才得到兑付。2013年3月曝光的洋城锦都置业特定资产收益权投资信托中，洋城锦都在信托公司资金介入之前，便因资金周转困难陷入多起纠纷。2008年时，锦都置业一再交房违约，一批商铺购买者要求退房，并签订了退房协议，但是直到2011年，这些商户还没有收到退房款。在政府部门介入后，锦都置业提交说明承认身陷资金窘境，一时无法拿出钱来。

另外，涉事企业当家人的经营风格、生活作风也成为项目失败的重要原因。一线城市问题信托中，上海录润置业负责人邹蕴玉在2012年末就传闻被赌场追债。2013年11月曝光的山东火炬置业有限公司贷款信托中，开发商实际控制人陈岭在当地人士看来求大求快、经营上极具赌性，火炬集团很多项目的资金并非封闭式运作，导致企业资金紧张。