上海楼市变盘不远生存

上海楼市变盘不远

超跌与分化

9月，上海二手房继续呈现超跌状态。

9月上海二手房挂牌量继续下滑至7.7万套，同比腰斩，按9月成交量1.4万套及房东惜售情绪，去化周期不足半年。

市场主流情绪依然处在看空状态，故所有上涨地区之涨幅，聊胜于无。

9月，产品分化加剧，房子流动性整体来讲在变差。

黄浦江与浦东概念抗跌

9月，核心区出现区段分化，以地铁12号线为界，12号线以西下跌为主，以东上涨为主。

浦东新区（内环内）是核心区（内环内）唯一上涨的。

世茂滨江花园成交8套，套均228平，套均总价1844万。

仁恒河滨城成交9套，套均139平，套均总价1251万。

市场开始回归投资性预期

市区所有区里，闸北是唯一没有止跌板块的区，没有预期，继续下跌。

青浦17号线沿线率先止跌向上。

动迁房佳福雅苑放量成交157套。是9月第一成交量小区，并且均价呈上涨态势。

与此同时，远地铁的青浦二手房没有止跌迹象。

张江科学城概念之张江、18线周康出现微幅上涨态势。

9月及10月，前滩新房依然在低开，泛前滩概念之闵行浦江以410套的成交量成为成交量第一板块，同时其成交均价亦呈现上涨。

大盘节拍区域大场、上大继续出现微幅上涨态势。

泛虹桥板块之嘉定江桥是嘉定区唯一向上的板块。

受5号线开通预期影响，5号线沿线区域呈止跌向上态势。

黄金中环线逐步成为市场认知，中环附近优质房源议价权已回归卖方。

远郊区没有止跌迹象。

后市展望

大盘均价线之内（超过5万的地方）以产品分化为主，故地段优势其实不存在。

由于学 区房亦属于产品属性之一，建议越强的学区越不应当等待。

在大盘均价线以外的地方如果没有投资性预期，短期内看不到上涨迹象。

市场情绪最大影响要素为贸易战利差预期及相干的经济预期，2019年1月1日是个时间节点。同时如美国征税25%，则2019年每一个月的经济数据对市场影响比较大。

由于2017、2018年成交量低于往年，2019年3月-8月的需求量将高于9万套，若市场继续走冷，则供应不足，尚需补充新居库存。

如贸易战利差比预期乐观，新增新居的价格将决定大盘走势。

新居库存方面，如新增新居供应高开，则或为无效库存（买家不买）或带领大盘上涨（买家买），

需要注意的是，乡野地区两年内普遍跌幅惊人，亦即乡野新增供应如果不是上班方便基本不建议斟酌。

市场在主流性看空之后，需要一定的时间修复，这种修复通常需要3个月以上（参照2011、2014、2016年月），由于年末年初属于市场传统淡季，同时2019年年初的几个月可能正是贸易战开始的时间，所以这一轮的修复会更缓慢一些。

即便选择观望，宏观是必须关注的。

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