高考加油地产房地产等待调整企稳选择优势蓝筹魏家

地产：房地产 等待调整企稳 选择优势蓝筹 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告关键点：

房价似乎不太怕政策，股价还是很怕出政策。

住宅成交同比萎缩，价格坚挺，项目每平米盈利能力普遍增强。项目资源较好的公司年业绩不会太差。

维持行业同步大市-A评级。建议在调整企稳后选择具有综合优势的蓝筹。

报告摘要：

调研信息和近期股价表现显示，房价似乎不太怕政策，股价还是很怕出政策。

住宅成交同比萎缩，价格坚挺，项目每平米盈利能力普遍增强。项目资源较好的公司年业绩不会太差。近两周商品房成交回暖，未改整体成交萎缩态势。但由于销售价格大大高于2009年平均水平，目前看来资源质地好的开发商业绩并不会恶化。

维持行业同步大市-A评级。前期多只个股反弹已有一定幅度，加之最近对政策的担忧加大，板块进入调整，建议在调整企稳后选择具有综合优势的蓝筹，对于博取下一波可能出现的反弹收益、抵抗后续可能出现的下跌风险、等待中期投资价值的最终体现等具有较强的应对能力。个股推荐：年业绩较有保障且具有综合优势的公司：金地集团、栖霞建设、新湖中宝、苏宁环球。

首选股票目标价评级金地集团16增持-A栖霞建设7.5增持-A新湖中宝8增持-A苏宁环球15增持-A1.近期行业调研信息及事件点评1.1.房价如此之高，调控能否奏效？近期在南京和扬州进行草根调研，接触的金融、地产圈内人士和其他民众均感叹房价太高。南京河西的房价目前动辄达到25000元/平米，2009年8、9月份12000元/平米左右；扬州西部新区某楼盘达到1 000元/平米，老城区新盘普遍7000、8000元/平米左右。据说有不少浙江人在南京、扬州买房。

对于买房需求如此旺盛、有钱人如此有钱、工薪甚至白领阶层由于2009年房价飞涨买房梦换房梦彻底破灭等，人们感叹不尽。唏嘘之余，也有人预判，或许10年以后，由于人口结构的变化，住房会变得过剩。一些开发商表示看不懂现在的房价，甚至担心行业会有大的风险。

对于政府此次调控房价，一部分人认为政府陷于两难处境，害怕刺破泡沫，会影响经济发展，也会损害众多有房者的利益，一部分人则认为政府实际上无意调控房价，因为房价下跌的最大受损者就是政府。一个“不敢”，一个“不愿”，结果就是调控效果不会好。

草根层面这些感受可能是滞后的，看法可能是片面的，因为感触大多来自于身边的个案和媒体的报道。但最近两周成交数据反映，南京的住宅成交环比连续大幅增长，与我们调研所得的民间对市场温度的感受似乎非常一致。

另一方面，我们注意到，南京是建设保障性住房力度较大的城市。2010年南京市保障房总用地面积接近1万亩，计划用 年左右时间建成约900万平方米，2010年开工面积600万平方米，竣工面积 00万平方米。万科、栖霞建设等大型开发商参与南京保障房的建设。

再有，扬州市刚刚出台政策，要求开发商对拟销售楼盘实行“房价备案制”，提前向物价部门报备楼盘当期的最高平均售价，并在销售大厅公示该备案价，原则上半年内不准上调。

我们认为，除非动用严厉的信贷紧缩政策或行政性的控制措施，否则商品房价格近期难以趋势性下降；在那绝对是不可能的此背景之下，政府用保障性住房来解决低收入群体的住房问题是较为现实的选择。

1.2.行业政策：股价似乎很怕出政策，房价好像不太怕政策1、财政部2010年工作计划提及“完善房产税制度”，市场盛传将出台新政策财政部2010年工作计划中提及“完善房产税制度”。房产税是针对营业性物业征收的税种，《孙祥也风趣地将自己比作了 黄牛 ；喜的是房产税暂行条例》自1986年10月1日实施，规定房产税有两种计征方式：

一是依照房产原值一次减除１０％至３０％后的余值计算缴纳，二是房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为１．２％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为１２％。