刘玉录中国楼市已进入调整期.鼓励

■本报特派 吴雅卿 两会报道

在2008年两会召开之际，房价问题依然被列入十大热点之一。

就此，本报专访南开大学经济学博士、东方发展研究中心首席经济学家刘玉录，他表示房价出现波动是周期性的表现，并不等同于“拐点”的显现。当前一线城市相继出现打折降价现象，预示着楼市已经进入调整阶段。

调整期≠拐点

中国房地产报：自“拐点论”散播以来，全国各地楼市相继出现了“打折潮”。在你看来，楼市的价格之变是区域性的还是属于全国性的？导致“降价风”蔓延的原因是什么？

刘玉录：据近一段时间的媒体报道，楼市出现打折、降价现象的都是一线城市，而且前段时间许多中介老板卷款逃跑的事件也大都发生在一线城市。

其实稍微仔细观察一下我们就能发现，自从十七大召开以后，民生地产取向便列入了政府工作的重点计划当中。此外，去年宏观调控政策不断趋紧，而且越来越密集、越来越精确。在这种种因素作用下，楼市发生了一些变化。

因此，我个人觉得房地产市场的主体已经对预期开始谨慎了。这个主体包括了开发商、购房者、政府、银行等一切与房有关的方面。而大家对市场的预期，不只是对市场结构和稳定价格的预期，实际上还包含着政府对解决中低收入家庭住房问题的预期。因为政策性住房作为政府的一项承诺，可以说是对当前城市住房政策的一种调整，由近十年来住房基本上采用的都是市场化的方式来解决，转化到现在又回到房改时候政策设计的出发点。等保障性住房开始逐步面市以后，达到一定比重，那么对今后市场住房的交易量和价格都将产生影响。

所以，正是政策调整和预期影响的累积，使得房价已经在一些重要城市开始发生了变化。

在我看来，中国房地产已经进入了调整期。但是这种调整还不能简单地理解为房价绝对下降，也不能把这种调整和“拐点”画上等号。当前楼市正在发生的调整，应该说是以一种缓和的手段在发生变化，是一些产业回归到理性发展的因素在起作用。

中国房地产报：作为经济学家，你对于当前房价出现这种变化的经济学解释是什么呢？

价格为每吨23澳元（约合24.70美元）刘玉录：我国地域广阔，各个城市的人口数量和结构、人均收入水平以及对住房的具体需求量和居住习惯也都各不相同，因此房价应当是一种波段状的。

房价的波动在经济学上讲就涉及到周期问题了，这里包含着长周期和短周期、地方性周期和全国性的周期。

其实尽管楼市现在已不像过去那么火爆，但是我们也不能过于悲观。因为，一方面我们要看到现阶段一线城市的表现；另外一方面，我们也要看到房地产业仍作为国民经济的支柱产业，城市化进程也还在不断提速，这些因素都会支持着房地产业的发展。

住房保障改变市场态势

中国房地产报：你认为加大保障性住房的建设会对楼市产生怎样的影响？政策性住房从建造到推出，这期间的过渡阶段，楼市又应当会是一种什么样的状况？

刘玉录：温家宝总理在本届人大的政府工作报告中提出，抓紧建立住房保障体系，让群众安居乐业，这标志着政府将空前地关注政策性住房问题。

这就意味着今后的房地产开发不能像过去那样，一味由开发商来主导市场了。那么我们国家在这个政策实现的过渡期间内，政策性、保障性的非市场化住房会越来越多，解决住房问题的方法也会越来越多元化。

我记得前段时间一位领导在一次讲话中谈到，合作建房应该支持，因为全部由开发商来建造住宅房屋很容易形成市场垄断。我想他能说出这番话，很有可能是个信号，也就是说今后的住房问题很可能会是通过市场化、政府，以及市场与政府的二者结合等多种方式、多个渠道、多种办法来解决。由目前比较单一的住房解决方式向多元化的解决方式过渡，可能会成为过渡期间或者说调整期间一个突出特点。

中国房地产报：那么在你看来，我们应该如何妥善解决城市住房问题呢？

刘玉录：其实在中国香港、新加坡等地的城市住房问题有十多种类型，但这里有一个关键问题是住房制度设计的系统化、科学化和操作的技术性。

概括地说，第一，整个政策的覆盖面应该包括全体居民，叫做各得其所，有钱的进市场，没钱的找政府，中间阶层两结合。

第二，制度的运转要能良性循环，有进有出。这就需要一个能及时反映居民个人家庭住房、收入、职业等资讯的信息库，以便在政策上对号入座，防止开着“大奔”住经济适用房的怪形象再次出现。

第三，有一套在横向上能协调、纵向上能传达的高效率的住房管理机制，现在建设部有了住房保障司，地方一级相应的部门还有待完善。

第四，住房金融有待创新。除了公积金的使用存在效率不高的问题外，应该尽快建立住房抵押贷款二级市场。

最后，就当前住房政策调整或者说“推进住房改革和建设”而言，我感觉迄今为止的情况，两头——最穷、最富的人解决得相对较好，中间阶层（大部分是白领）是政策薄弱环节。因此，今后政策的调整应该特别关注、足够重视这一问题，以求尽快解决之。

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