业内楼市仍看涨夹心层垂青亦庄全改美食

业内：2014楼市仍看涨 夹心层垂青亦庄全改善住宅

岁末年初，在经历2013年的普涨以后，2014年楼市将走向何方？成为当下人们关注焦点。为了给广大购房人在新的一年提供置业参考，2014年1月4日，“预感2014 遇见亦庄稿源：中国青年”主题论坛诚邀北京房地产协会秘书长陈志、中原地产市场研究部总监张大伟齐聚亦庄金茂悦，就2014年楼市走势进行了深入探讨、预判。并以亦庄金茂悦为样本，为处于“夹心层”的置业人群提供了专业建议。上述专家一致认为，在市场机制、土地财政、人口增长等因素的推动下，2014年北京房价依然看涨。特别是以亦庄为代表的热门区域，在品牌房企扎堆儿、地皇项目涌现的背景下，将领跑各个新城板块。因此，意欲在该区域置业的人群，2014年不失为一个置业良机。特别是在改良型住宅越发少有的预期下，亦庄金茂悦一期销售应市加推㎡精装3.5居，无疑为区域市场注入一股新的*浪潮。

市场机制促动房价

过去相当长的时间内，中国楼市被认为是“政策市”。也就是说房价的高低，多受到政策出台的影响，而非市场自行调理。令人欣喜的是，这类状态将在未来得以改观。中原地产市场研究部总监张大伟认为，从“十八大”，以及“三中全会”来看，并没有出台打压楼市的政策，多是刺激楼市健康发展的。不管是户籍改革政策，还是二胎政策的松动，都是为了提升人们收入的，由于政府要兑现“十年收入培增”的计划。在经济高速增长期，货币必然将面临贬值。那末，货币的贬值速度和房价的速度会不会同比增长呢？全国来看，货币的供应量2013年到2014都在14%左右。如果说货币贬值速度不放缓的话，整个市场货币量供应很多的情况下，进入房产蓄洪时的可能性很大，从而构成了房价上行的推动力。

从2013年12月份的数据来看，房价还是在上涨的。至于2014年的房价走势，北京房地产协会秘书长陈志认为，大量自住型商品房的入市，或致使平均房价有所控制，但值得注意的是，平均价格涨幅多少对普通老百姓没有任何的意义。还是要看你所买的房产的区域，房产本身的价格的波动。张大伟预计2014年6月左右，一些自住型商品房项目将逐渐上市，北京的平均房价有望得到控制。由于，自住型商品房比市场价格低30%，而临近的商品房就算涨30%，这个价格也是安稳的。由此可见，纯商品房未来价格上行是必然的。因此，建议在未来两年有购房计划的人士，无妨选择在近期出手。

诚然，从未来的调控方向而言，更加印证了上述观点。陈志认为，下一步的调控方向将更加趋于公道、*。市场层面的问题，将主张自我完善，我自调节，政府只做更加切合民生的住房。就未来房价而言，两届政府强调的调控核心非常一致，即“稳定”和“抑制”而非打压。所谓调控，是控制房价上涨幅度、速度，而非真正意义的打击，让房价*。“2013年，北京房价整体水平是比2012年同比上涨了22%。因而可知，限制越多，市场越难合理、有序的发展。从十八届三中全会，可以看到一些信号，涉及民生的会纳入政府的保障体系，而涉及市场的部份，更给予市场更多的自由空间。由此可见，合理、细化的调控，更加有利于楼市的向好发展。”务名扬说。

土地财政推高房价

从一线城市的土地销售来看，2013年土地出让金是5200亿，比2012年增长了250%。张大伟认为，这充分说明，地方财政的主要来源仍然是土地财政。2013年，全国出现个地皇，北京尤为突出，亦庄就有块，且不乏楼面价高达5万元的地块。开发商作为商业机构，拿这些地是有市场预期的。保守估计，未来亦庄地皇项目的售价，将在万元。

多宗地皇的出现，令亦庄迅速成为备受全国注视的热点板块。主要有两个原因，一个是北京的经济核心在转移。受雾霾的影响，工业会逐步减少，未来的经济发展核心是高新技术、物流等低污染行业，而这两块产业恰恰集中在亦庄区域。从历史来看，核心别墅区在顺义，邻近机自从去年7月份场。而未来全国较大的机场在大兴，另外，高新技术、生物医药基地等，相对低能耗、低污染的产业都在南城。而经济核心的转移，航运核心的转移，使得整个区域的潜力是被市场看好的。在此背景下，亦庄频繁出现地皇，就不难被理解了。

从2013年企业的拿地热情来看，泰禾、融创、万科、恒大等，拿地都比较激进，年度新获土地的面积乃至超过了自身房屋出售的面积。由此可见，这些企业对未来商品房的市场预期是非常高的。以恒大为例，在北京花了120亿，只拿到了5万平米的商品房面积。这些因素都决定了，未来商品房价必定是上行的。但2014年北京整体房价有可能持平或下降，由于有两三万套低于市场价30%的物业（自住型商品房）会入市，但是你买的房子可能是涨的。大家可以看到，北京的土地11月4日销售八宗土地，其中商品房只占7.6%。未来，随着商品房的供应，很多房子都会建成类别墅的产品，因为高地价、低占比都决定了，它不可能做成普通住宅。

人口增长助涨房价

在张大伟看来，预判一个城市的房价走势，除政策、土地等因素外，还要看人口的净流入和增长速度。北京作为移民城市，人口净流入较高，很多外地人都是一个人进来，或者两个人进来。原来的大家庭释放成几个两口之家，或三口之家，从而推动了住房需求的延续增加。

另外，随着北京二胎的出身，对改良性需求的物业需求也会明显的增加。目前每一年的商品房销售量是8万多套，如果在2014年两会期间，提到北京二胎政策放开的话，依照北京每年新增的婴儿数量，去年和前年都是在25万左右，如果二胎政策放开，预计每年会有5万新增量。生得起二胎的家庭，都有能力买房，由于从中国人的传统来讲，不管生男孩和女孩，至少都要有两套房子。如果新增加五万购买力，那么，楼市潜伏需求是巨大的。

纵观近几年楼市可以发现，2008年以后的楼市*，很多购房者当时买的都是刚需盘，户型面积多在平米，依照通常5年财富增值期推论，当年的“刚需族”如今大都了相当财富积累，钱有了，也面临着生孩子，生孩子以后就要面临换房。因而可知，北京市的销售的峰值出现在2009年，而改善型住宅的销售峰值大概在2014年变现，如果叠加2014年二胎的生育所产生的住房需求，改良型住宅的销售峰值会出现在2014年到2015年。而亦庄金茂悦的产品定位，主打3.5居和4居，恰好逢迎了未来北京增长幅度较大的人群，因此，其市值前景也是显而易见的。

在巨大需求的推动之下，房价上行是必定的。但中国是社会主义社会，不可能允许房价无穷上涨，以前的政策就是限制，以后有了自住房可以拉低整体均价。这样一来，低收入人群有保障，可以渐渐等，改善性物业，中高端的物业，这个市场主要要让地方政府解决土地财政的，因此该类物业市值前景，长线是看好的。

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