万科政府对地产泡沫态度没有改变美食

财政部和央行出台系列房地产放松政策，我们邀请万科做政策解读。从历史记录上看，万科的政策解读能力和反应能力是最强的；二是万科的管理层是国内地产行业中最优秀的，前期参与了一些政策咨询。

万科谭华杰

政策力度出乎市场意料；但肯定不是从房地产的视角出发出台政策。政府对地产泡沫的态度没有发生改变，依然认为房地产行业存在很多问题。

出台背景：政府出台政策的考虑为以下四点：房地产对GDP的带动作用，历史数据表明房地产对GDP的影响在10％左右。房地产投资降低 0％-40％，将拖累GDP ％-4％；政府可以接受GDP增长放缓，但不能接受GDP增速大幅下滑。

目前全球普遍面临流动性不足的问题，需要迅速扩充流动性。而最快的方式是银行增加对中小企业的贷款，但中小企业风险高。而房贷对银行而言相对安全，并且能迅速释放流动性，是唯一可用的渠道。

房地产行业是政府稳定经济的最好突破口，也是稳定经济的工具，但这不意味着中央要拯救房地产。如果政策效果不佳，则会有更大力度措施出台。

政策效果：提升购买力的这次政策放松主要针对普通住宅，一般面积在144平米以下，因此可以说144平米以上的住宅不受这次政策放松影响，而受政策积极影响最大的是90平米以下住宅。

对于改善型普通住房，没有特意说明，估计是为将来的政策调整留有余地。对于普通住宅，这次政策放松相当于房价下降20％- 0％；对于90平米以下的相当于房价下降10％-20％.

不同城市房价涨幅与调整幅度不一致。

●房价没有怎么涨的二三线城市：政策帮助显而易见———降低了房价；房价回到2005年之前的水平，市场不需要有过多的调整。

●过去一年出现过度上涨并出现调整的城市：主要是珠三角（房价调整到位）；房价合理，成交量低迷，市场没有完成探底；需要等价格在一定程度上稳定相当长一段时间。从长远看，珠三角等房价调整基本到位的城市，房地产调整期将提前结束。

●去年房价上涨较多但没有出现调整的城市：政策对房地产调整期的改变无法预测，调整期的底部将向上提升。

政策出台是降价的大好时机，开发商应该做促销和降价；

若开发商不降价反而提价，则调整期无法预测。

万科不受政策太多影响

招商基金：政策出台后万科策略会有何改变？

谭华杰：会继续坚持原有策略不变，不会受政策的太多影响。

大成基金：万科的应对策略能否做详细的阐述？是否还会考虑降价加快周转？

肖总：去年10月至今公司一直在调价，同时调整产品结构，削减开工面积20％等；现实状况是有足够利润空间的产品已经降价并获得市场认同。公司从策略上将会继续顺应市场，推出新楼盘，以实现销售为目标，部分利润较高的产品还将会调整价格。没有足够降价空间或降价效果不明显的城市或楼盘，将不太会考虑降价；尾盘会考虑较大的降价幅度，不排除部分项目售价出现亏损状况，但是比例非常小。从短期来看要以楼盘销售出去为前提。

一户买两房不受限制

APSQFII：央行在公告中说，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。这一条是否意味着放宽第二套房贷？

谭华杰：不能简单判断是或否，政府将放宽第二套房贷的决定权交给了商业银行，而社会上的反应尚需要观察，一旦有需要政府可以重新规定具体情景。而用语的变化如家庭变成居民，将使得一户买两套房不受限制。

“万亿计划”难落地 宝盈基金：目前政策的风险比较高，以后是否会出台对冲性政策，如保障性住房等？

谭华杰：从年初开始就一直支持增大保障性住房建设。保障性住房建设会对房地产行业带来好处，改善居民生活条件，降低房地产行业的舆论和政策压力，可以在更宽松的社会和舆论条件下发展。关于上盛行的“万亿保障性住房投入”，年初社保基金提出参与保障住房的建设，当时有建议是：中央政府出资2000亿，社保出资2000亿，4000亿资本金，中央财政不分享回报，全部给社保基金；中央银行提供2000亿- 000亿贷款，大型商业银行给予2000亿- 000亿支持，总投入将达到9000亿-10000亿。目前万亿计划的推进不是很顺利。 [上一页]1[]关键词：

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