从抵押融资到直接入股房地产信托展现新玩法公开

证券时报 胡飞军

经济下行压力下，公司在信托领域也在积极谋求转型。

近日，证券时报·信托百佬汇注意到，5矿信托、平安信托等公司在房地产信托业务领域的参与方式，逐步从传统的抵押融资，转向以“股权投资+自主管理”的新模式。

有业内人士认为，信托公司将信托资金投资入股房地产项目公司，一来可以避免与进行抵押融资的浅层次业务竞争，还可以做到资金封闭运行，确保资金不被挪用，资金退出路径更加清晰。

入股房地产项目公司

8月30日，(,)（000671，SZ）披露，拟实施融资方案，由5矿信托以3.47亿元价格，受让其全资子公司持有的长沙中泛置业有限公司20%股权，期限不超过12个月，到期后由阳光城全资以3.47亿元回购上述股权。

阳光城表示，此次交易旨在增强阳光城房地产的资金配套能力，进一步提高其经济效益，符合公司和全部股东的利益。

实际上，直接以信托资金入股房地产项目公司，在信托业内已渐成趋势。

7月15日，地产公司(,)（）表露，平安信托拟成立信托计划，募集不超过20亿元资金，向华夏幸福下属子公司怀来京御房地产开发有限公司增资。增资完成后，怀来京御注册资本增加至9.9亿元，其中京御地产持有其50.51%股权，平安信托持有其49.49%股权。

在平安信托巨资介入后，怀来京御改变公司治理与监管方式，设立股东会和董事会，董事会设立3名成员；平安信托委派1名董事，且有权监管怀来京御的平常运营。比如，怀来京御须按季度向平安信托提供经营财务报表；产生超过季度用款计划10%以上费用支出，需事先经平安信托委派董事的书面同意。

6月28日，平安信托还与香港上市公司建业地产（）订立增资协议。平安信托成立一项信托基金，通过基金向建业地产和附属公司建业开封注资5亿元。增资完成后，建业地产和平安信托分别持有建业开封60%和40%股权。

有利于资金安全

去年以来，很多二三线房地产信托项目被曝兑付危机，信托公司采用此前的抵押融资方式，直至到期还款才知道中小房地产商无力偿还贷款，信托公司不得不采取诉讼追回贷款。然而，进程费时费力，乃至不一定能追回贷款和利息。

“股权参与这类模式的优势在于，信托公司可以派人员出席融资房企决策会议，监管资金使用情况和项目的进度，乃至对某些重大事项具有一票否决权，能够加强信托与融资方的沟通，及早发现项目中出现的问题，并及时解决问题。”格上理财研究员樊迪强调，充分的调研必不可少。

中铁信托副总经理陈赤表示，由于房地产企业负债率都较高，房地产信托业务方面，从此前的抵押融资到股权投资+自主管理，是行业转型的方向。

陈赤分析，信托公司通过尽职调查和投资分析，与具有较高声誉和较强运作能力的房地产企业合作，运用信托资金真实投资入股到项目公司，具有四方面的好处：一是可以避免与银行进行抵押融资的浅层次业务竞争；二是可以做到资金封闭运行，确保资金不被挪作他用，增强安全性；3是可以锁定销售回款账户，资金退出路径更加清晰；4是可以结合和发挥房地产企业的专业运作能力和信托公司的综合金融服务能力。