保利地产拿地给力合同销售稳健增长.源泉

2月16日，保利地产发布新增项目公告，宣布近期斥资近60亿元获取储备项目5个，规划建面共计19 万平米。同时宣布，公司2011年1月公司实现合同销售面积49. 8 万平方米，同比增长22. 4%，销售金额同比增长48. 1%至49. 0 亿元。

保利地产近年来拿地一直持积极激进态度，据年报披露数据，该公司2008年新增土地储备594万平米，2009年新增1 8万平米，至2010年增速虽然有所放缓，但新增储备数量仍高达1700万平米左右，购地动用资金额于众多上市房企中仅次于行业龙头万科（）。

二三线城市储备占比增加

在拿地策略方面，保利地产明显提升了二三线城市储备占比，2010年中期时已由2009年期末的7 %提升至77%，根据2010年下半年及近期的新增项目情况，该比例还将会有所提高。

据申银万国研究测算，保利地产2010年新增的土地储备中，珠三角、环渤海、长三角和中西部分别占到了29%、28%、21%和2 %，和原有储备结构相比，长三角有显著增加，尤其是新进了许多城市，如无锡、常州、连云港、南通、嘉兴、绍兴、福州、厦门等。同时，公司二三线化也有所加剧，4 个一线城市仅占9%，比重进一步下降。

“全国土地布局进一步均匀，同时长三角土地的增加也能弥补公司过去销售均价过低的弊端。”申万分析师江征雁表示。

另外，以本次公告之新增项目而言，除近20万平米的上海市宝山区项目外，其余新增储备分别来自青岛市、成都市、慈溪市和德阳市，均为二三线城市，其中：青岛项目成交总价7.7亿元，规划总建筑面积18.5万平方米；成都项目成交总价8.4亿元，规划建面15.2万平米；慈溪项目成交总价11.1亿元，建筑面积不大于59.6万平方米；德阳项目成交总价5.6亿元，规划建面近80万平米。

民生证券房地产分析师王新亮在其近日研究报告中指出：“保利地产近几年注重在二三线城市拿地，通过区域结构的调整，降低房地产行业调控带来的风险。”

开工增速带动销售增长

在获取大量土地储备的同时，保利地产也保持了极高的开工量。与万科类似，保利地产基本也属于“高周转”房企，即通过快开工、快建设、快销售的快周转模式，强调周转率的规模化扩张，从而获取更多的收益。

据年报，保利地产2008年和2009年新开工面积分别为456万平米和564 万平方米，申银万国研究估计其2010年开工增速有 %，即可达近800万平米。

开工面积的数量增长所带来最直接的结果就是保证了来年的可售面积，在排除政策影响等外部因素的前提下，可售面积的多少则直接决定着销售面积和金额。

在本次公告中，保利地产2011年1月公司实现合同销售面积49. 8万平方米，同比增长22. 4%，销售金额同比增长48. 1%至49. 0 亿元。同时，该公司2010年全年实现销售面积688. 9万平方米，销售金额661.68亿元，同比分别增长 0.70%和52.5 %。

申万结合近年的拿地和开工数据，预测保利地产2011年销售面积达到946万平方米，销售金额为870亿元。

民生证券王新亮也预测：“保利地产2011年推盘量预计增长40%，推盘结构上，二、三线城市占比更高，虽然对销售均价会有一定影响，但预计销售额仍可达到800亿元，增长 5%以上。”

央企背景助推总资产增长

稳妥推进“南海行为准则”(COC)磋商进程据日前发布的业绩快报，保利地产2010年营收 57亿元，同比增长55. 5%，净利润49亿元，同比增长 9. 9%，而增幅最大的数据则是总资产，由2010年期初的898亿元增长68.61%至1515亿元。

总资产的大幅增长主要来自于预收账款和银行贷款的增加。保利地产雄厚的央企背景为其在获取银行信贷方面带来了突出的优势，仅2010年三季度新增长期借款就多达268.47亿元。

一位房地产业内人士在日前接受采访时曾表示：“在目前政府房地产调控日趋严厉的背景下，房地产企业的资金链显得尤其重要，而保利地产的信贷优势将使其在本轮市场竞争中立于有利地位。”