北京拟五年供公顷集体土地建租赁房.蹭飞

北京拟五年供1000公顷集体土地建租赁房 对市场有何影响?

中原地产首席分析师张大伟认为，这相当于未来五年给北京增加10%-15%租赁房源。若能完成，市场租金将会出现明显下调。如何避免产生“小产权房”，或是政策落地难点。

作为13个集体建设用地建设租赁房试点城市之一，北京将在2017年—2021年供应1000公顷集体建设用地，建设集体租赁住房，住房租期最长10年。

今日（11月16日），北京市规划国土委、北京市住建委联合印发的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》（下称《意见》）公布。北京市规划国土委表示，正会同有关部门，积极推动集体租赁住房项目前期用地工作，确保完成本年度土地供应任务。

中原地产首席分析师张大伟对财新表示，当前北京市场租赁房源总量接近250万套，1000公顷大约是30万-40万套出租房。这30万-40万套集体产权出租房，相当于未来五年，给北京增加10%-15%的租赁房源。

那你就悲催了。“从完成难度看，很大，但如果能完成，那么北京市场的租金将会出现明显下调。”张大伟表示，从已有试点看，集体土地建设租赁房，对缓解区域租赁市场供需压力，平稳租金，的确有很大影响。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，北京此次给予了此类用地使用一个明确导向，对于北京未来租赁房源的供应和租赁市场培育发展都有积极作用。

集体土地建租赁房，市场最关注的问题之一是，会不会令“小产权房”暗度陈仓。《意见》明确要求，租金要与市场接轨，鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年。

不过，张大伟认为，从未来预期看，如何避免产生“小产权房”仍是政策落地难题。

中国人民大学经济学院教授陶然认为，引入专业物业管理机构，管理集体土地租赁房，是避免“以租代售”的有效方法。此次《意见》提出，鼓励专业化租赁运营。鼓励将集体租赁住房委托给专业化运营企业管理和运营，提高租赁业务和物业管理的标准化、专业化水平。

虽然政策为集体入地入市建房开路，但市场并未完全放开，并不是所有市场主体都获权进入。在资金筹集方面，《意见》表示主要包括四种模式：农村集体经济组织的自有资金；市区住房保障专业运营机构、园区管理机构或签约租赁的企业支付租金；农村集体经济组织以建设用地的预期收益，向金融机构申请抵押贷款，获得金融资本的支持；由农村集体经济组织以土地使用权入股、联营的方式，与国有企业联合开发建设，但集体经济组织在新成立企业的持股比例不得低于51%，且应有保底分红。

《意见》表示，集体土地建设租赁房原则上以镇级集体经济组织为申报主体，有条件的村级集体经济组织也可申报。集体经济组织以土地使用权入股与国有企业合作开发的，可以集体经济组织或新成立企业为申报企业。

未来北京集体土地上的租赁房会在哪里布局？《意见》表示，将促进职住平衡，要求具有一定的交通等配套基础设施和公共服务条件，坚持毗邻产业园区、交通枢纽和新城的原则进行布局建设。租赁房屋实施全装修成品交房

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早在2010年，北京就启动了集体土地建设公租房试点。截至2016年底，北京已先后启动海淀区唐家岭、温泉镇太舟坞村、朝阳区平房乡平房村、海淀区西北旺镇皇后店村和昌平区北七家镇海鶄落村等四批五个试点项目，共涉及集体建设用地38公顷，可建设近1.5万套、总面积约110万平方米的公租房。

这次政策突破了公租房限制，村集体可以建设市场化租赁房，不过《意见》也明确，集体土地建设租赁房将与公租房的对接，鼓励趸租作为公租房房源。【财新】